Ludwigsburg, 24.11.2017. „Wir wollen einmal vorausschicken, dass die Mehrheit der Bevölkerung hierzulande stressfrei lebt, was die Beziehung zu ihrem Vermieter angeht. Die große Nachfrage in den Metropolstädten zieht aber auch Folgen nach sich, die sich auf das Verhältnis Mieter versus Vermieter auswirken können“, meint Jens Meier, im Vorstand der WKZ Wohnkompetenzzentren. So haben viele Mieter Bedenken, ihr Mietpreis könnte grenzenlos steigen, nur weil die Nachfrage entsprechend anzieht. „Doch genau dazu hat der Gesetzgeber gleich mehrere Instrumente geschaffen, die ein willkürliches Ansteigen der Mietkosten verhindern sollen“, erklärt der Vorstand der WKZ Wohnkompetenzzentren.

Begrenzte Mieterhöhungen
So darf der Vermieter eine Bestandmiete grundsätzlich maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, die dem Mietspiegel zu entnehmen ist. Mieterhöhungen darf er zudem nur 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung vornehmen. „Hierdurch will der Gesetzgeber Planungssicherheit für den Mieter schaffen“, erklärt WKZ-Vorstand Meier. Außerdem müsse der Vermieter die sogenannte Kappungsgrenze beachten. Diese besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden darf. In einigen Städten wie Frankfurt/Main, Hamburg, Berlin oder München liegt die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent. Greift die Mietpreisbremse, liegt die Wohnung also in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, darf die Miete für eine neu vermietete Wohnung nicht mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel liegen. „Die Mietpreisbremse kennt jedoch einige Ausnahmen und ist vielleicht deshalb nicht sehr effektiv für die Wohnungswirtschaft“, meint Jens Meier, der Vorstand der WKZ Wohnkompetenzzentren. So sind beispielsweise Neubauten nicht von ihr erfasst.

Modernisierungen lassen Spielraum zu
Eine Ausnahme gibt es auch bei Modernisierungen. So ist die Erstvermietung nach einer Modernisierung nicht von der Mietpreisbremse betroffen. Bei bestehenden Mietverhältnissen, darf der Vermieter die Jahreskaltmiete sogar um bis zu 11 Prozent nach einer Modernisierung erhöhen. Dem Mieter bleiben hier nur wenige Möglichkeiten der Einspruchnahme. „Allerdings muss der Vermieter dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten recht genau über den Umfang und die Kosten der Maßnahme informieren, sonst verschiebt sich der Zeitpunkt der Mieterhöhung um weitere sechs Monate“, erklärt WKZ-Vorstand Meier. In einem derartigen Schreiben müsse der Vermieter auch über die mögliche Mieterhöhung aufklären. Dem Vorstand der WKZ Wohnkompetenzzentren ist zudem wichtig, darauf hinzuweisen, das Mietverträge mit Staffelmieten (im Vorhinein festgelegte Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten) oder Indexmieten (Erhöhung der Miete am Verbraucherindex) grundsätzlich von derartigen Mieterhöhungen durch Modernisierungen ausgeschlossen sind.

Starker Kündigungsschutz
Grundsätzlich haben Mieter in Deutschland dabei die Sicherheit eines starken Kündigungsschutzes im Kreuz. Wer seine Verpflichtungen erfüllt, kann nicht grundlos gekündigt werden. Ist man jedoch mit mindestens zwei Mietzahlungen im Verzug, sieht das anders aus. Beschädigungen an der Mietsache, Verstösse gegen die Hausordnung oder unerlaubte Untervermietung sind weitere Gründe für Kündigungen. Dabei gilt: Keiner wird direkt auf die Straße gesetzt. Der Vermieter muss gesetzlich eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten einhalten, ab einer Mietdauer von fünf Jahren sogar von sechs Monaten. Ein häufiger Grund ist die Anmeldung als Eigenbedarf. „Dies muss dem Mieter klar aufgezeigt werden und vernünftige Rückschlüsse zulassen. Gleiches gilt auch, wenn der Vermieter die Wohnung als Ferienwohnung oder aus beruflichen Gründen nutzen möchte“, so der Vorstand der WKZ Wohnkompetenzzentren. Dagegen habe man kaum eine Handhabe. Wesentlich mehr Sicherheit haben dagegen Mieter in Genossenschaftswohnungen. Hier gilt weitgehend lebenslanger Kündigungsschutz.

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