Grundbuchbesicherte Kapitalanlagen bedürfen eines Grundschuldbriefs ( Z.B. von einer Eigentümgrundschuld ), den der amtierend3e Notar verwahren muß. Darlehen ohne Nachrangklausel mit Grundschuld-Besicherung ( Erstrangdarlehen oder im zweiten Rang im Grundbuch besicherte Darlehen ) und private Nachrangdarlehen ( siehe www.finanzierung-ohne-bank.de ) ohne Eingriffsrechte Dritter sind ebenso nach dem § 1 Kreditwesengesetz ( KWG ) zulässig, wie private Nachrangdarlehen ohne Besicherung über ein öffentliches Darlehensangebot kapitalmarktfähig sind, so Dr. Horst Werner, Göttingen ( www.finanzierung-ohne-bank.de ). Grundschuldbesicherte Darlehen sind keine Finanzinstrumente im Sinne der Prospektgesetze und somit nicht prosdpektpflichtig. Es sind somit nicht nur private Nachrangdarlehen, sondern ebenso grundschuldgesicherte Erstrangdarlehen von privaten Kapitalgebern am Kapitalmarkt ohne Prospektpflicht zulässig. Voraussetzung für Erstrangdarlehen von privater Seite ist lediglich, dass dem erstrangigen Darlehensgeber eine Grundschuldabsicherung auf werthaltigen deutschen Immobilien eingeräumt sein muss, die ihm selbst unabhängig von Dritten eigene Verwertungsrechte in Bezug auf die Grundschuld einräumt. Private (Erstrang-)Darlehen bedürfen also für ihre kapitalmarktrechtliche Zulassung der Besicherung, wahrend Nachrangdarlehen von Privat einer solchen Grundschuldbesicherung nicht bedürfen.

Für die kapitalmarktrechtliche Zulässigkeit der privaten grundschuldbesicherten Darlehen setzt die BaFin zum einen voraus, dass sich die Besicherung im Rahmen des Verkehrswertes einer Immobilie bewegen muss. Dieser Verkehrswert kann entweder durch eine zeitnahe Kaufpreisvereinbarung oder durch ein Bewertungsgutachten nachgewiesen werden. Zum anderen muss die Grundschuldbesicherung so veranlasst sein, dass jeder Anleger als Darlehensgeber einen direkten Zugriff auf das Sicherungsmittel hat und unmittelbar im Falle von Nichtleistung des Unternehmens die Zwangsvollstreckung in das Grundstücksobjekt einleiten kann. Er muss die Möglichkeit haben, sich eine vollstreckbare Ausfertigung über die (Teil-)Grundschuld ausstellen zu lassen, ohne dass es der Zustimmung eines Dritten bedarf.

Voraussetzung für das besicherte Darlehen von privater Seite ist also, dass dem Darlehensgeber eine Grundschuldabsicherung eingeräumt sein muss, die ihm selbst unabhängig von Dritten eigene Verwertungsrechte in Bezug auf die Grundschuld gewährt. Sofern ein Notar die (Teil-)Grundschulden verwahrt, darf er keine eigenen Zurückweisungsrechte haben, wenn der Anleger eine vollstreckbare Ausfertigung beantragt.

Grundschuldbesicherte Darlehen als Kapitalanlage setzen die Mitbesitzeinräumung am Stammbrief und einen wirksamen notariellen Verwahrauftrag voraus, so Dr.jur. Horst Werner. Aus gegebenen Anlass macht Dr. Werner darauf aufmerksam, dass zur Besicherung der Kapitalanleger die Mitbesitzeinräumung am Stammbrief ( zur Begründung einer Gesamtgläubigerschaft ) und eine wirksame notarielle Abtretung von Grundschuldteilbeträgen erforderlich sind. Dies bedingt zunächst, dass überhaupt ein Grundschuldbrief ( als Stammbrief ) ausgestellt wurde und dem Notar zur Mitbesitzeinräumung vorliegt. Der Grundschuldbrief gilt als sogen. Stammbrief, der von dem Notar als unparteiischem Dritten zur wirksamen Verwahrung zur Verfügung stehen muss. Es kann sich dabei um eine Eigentümergrundschuld handeln, die verbrieft sein muss. Ein wirksamer Verwahrauftrag des Grundschuldbriefs als Orderschuldverschreibung ( siehe § 1 Abs. S. 2 Nr. 1 Kreditwesengesetz ) setzt wiederum gem. den §§ 62, 57, 54e BeurkG einen schriftlichen Verwahrauftrag mit dem sogenannten amtierenden Notar als Verwahrer voraus, worauf die BaFin aktuell hinweist. Das Unternehmen darf den Grundschuldbrief als Stammbrief, der ein Wertpapier darstellt, nicht selbst verwahren, da es damit das Depotgeschäft ( als unzulässiges Bankgeschäft ) betreiben würde. Es muss eine wirksame notarielle Abtretung von Grundschuldteilbeträgen an die Anleger erfolgt sowie ferner dem amtierenden Notar der Grundschuld-Stammbrief zur Verwahrung überlassen werden. Der Einfachheit halber wird eine Eigentümer-Grundschuld mit Brief zur notariellen Teilabtretung an die Anleger bestellt, damit nicht hunderte von Kapitalgebern das Grundbuch "verunstalten". Der Eigentümer steht mit der Grundschuld allein im Grundbuch. Die Werthaltigkeit der zur Besicherung herangezogenen Immobilie ist im Zweifel durch einen aktuellen Kaufvertrag oder durch ein Sachverständigen-Gutachten nachzuweisen. Das Sachverständigen-Gutachen in der Insolvenz ist gleichtzeitig die Bewertung der Immobilie.

Als verbotenes Einlagengeschäft bestimmt das Kreditwesengesetz ( KWG ) in § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 unbedingt rückzahlbare Gelder, wenn der Rückzahlungsanspruch nicht in Inhaber- oder Orderschuldverschreibungen ( = (Teil-)Grundschuldbrief ) verbrieft wird. Geschieht die Sicherung dadurch, dass für die Anleger keine (Teil-)Grundschuldbriefe ausgestellt werden, sondern nur eine Anspruchsabtretung und nur der Mitbesitz am Stammbrief durch einen Notar eingeräumt wird, so ist zusätzlich erforderlich, dass auf das Widerspruchsrecht des jeweiligen Grundstückseigentümers aus den §§ 1155, 1160 BGB verzichtet und der Verzicht ins Grundbuch eingetragen wird. Weder der verwahrende Notar noch das Unternehmen dürfen bei der Beantragung der Zwangsvollstreckung durch einen Anleger Zurückweisungsrechte haben.

Weitere Auskünfte erteilt der Wirtschaftsjurist und Kapitalmarktexperte Dr. jur. Horst Werner von der Dr. Werner Financial Service AG unter der Mail-Adresse dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de bei entsprechender schriftlicher Anfrage.