Wenn es für Sie als Bauherr um die Finanzierung geht, spielt das Grundbuch eine große Rolle – und dann auch, an welcher Stelle dort Ihre Bank den Kredit eintragen darf. Das macht sie in der Regel als Grundschuld.
Welche Arten von Besicherungen ein Kreditgeber ins Grundbuch einer Immobilie eintragen darf, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch beschrieben. Konkret hat er drei Möglichkeiten: Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld. Üblich ist heute bei Ihrer Bank die Grundschuld.

Funktionsweise der Grundschuld für Ihr Wohneigentum
Bei der Finanzierung von Wohneigentum muss sich die Bank in irgendeiner Form absichern. Sie macht das, indem Sie sich ein sogenanntes Grundpfandrecht in das Grundbuch Ihrer Immobilie eintragen lässt.
So funktioniert es:

• Funktionsweise der Grundschuld: Bei der Grundschuld bleibt die Besicherungssumme Ihres Kredits trotz der sinkenden Kreditraten erhalten. Das hat vor allem finanzielle Gründe: Denn dadurch lassen sich Notar- und Grundbuchkosten sparen, weil eine Grundschuld auch kostengünstig übertragen werden kann - was billiger ist, als sie neu ins Grundbuch eintragen zu lassen. Verschiedene Grundbuch- und Notarkostenrechner vergleichen die Kosten. Bei der Hypothek hingegen würde die Besicherungssumme parallel zum Kredit abnehmen; sie würde also komplett auslaufen und müsste dann für den nächsten Kredit wieder teurer komplett eingetragen werden.

• Formaler Ablauf: Immer, wenn es um Grundstücksgesch.fte geht, wird ein Notar eingeschaltet. Er kümmert sich also auch um die Eintragung von Grundpfandrechten in das Grundbuch Ihres Wohneigentums oder Ihres Grundstücks. In diesen recht vielschichtigen Vorgang fällt auch die Unterschrift unter dem Kaufvertrag. Für das Grundbuch gilt der sogenannte öffentliche Glaube: Was hier über Eigentumsverhältnisse steht, ist gültig. Sprich: Für Ihre Bank ist es sehr wichtig, hier als Gläubiger genannt zu werden.

• Bedeutung der Reihenfolge: Mindestens genauso wichtig, dass sie genannt ist, ist Ihrer Bank auch, wo sie genannt ist. Sprich: Der sogenannte Rang im Grundbuch ist wichtig, konkret die Position in Abteilung III des Grundbuchs. Wenn der Kredit Ihrer Bank dort an Position 1 steht, ist das für Ihre Bank besser. Denn dann weiß sie, dass sie im Falle einer Zwangsversteigerung als erster Gläubiger das geschuldete Geld zurückerh.lt.

• Beleihungsgrenzen und der Rang im Grundbuch: Somit wirkt sich die Position Ihres Darlehens im Grundbuch auch ganz klar auf die konkreten Zinskonditionen aus. Denn verschiedene Banken und Institute haben bestimmte Grenzen definiert, bis zu welchen die Rückzahlung eines Kredits alleine aus dem Erlös der Immobilie heraus als relativ sicher gilt. Eine dieser Grenzen liegt bei 60 Prozent der Bau- oder Kaufsumme. Würden Sie also nur einen Kredit bis zu dieser Grenze benötigen, dann würden Sie sehr günstige Zinskonditionen erhalten, denn das Risiko der Bank spiegelt sich in den Zinsen wider. Die nächste Grenze liegt bei 80 Prozent. Die Beträge zwischen 60 und 80 Prozent werden also schon deutlich teurer. Viele Banken verlangen von ihren Kunden eine 20-prozentige Eigenkapitalquote genau deshalb. Auch Finanzierungen über diese Grenzen sind möglich, setzen aber eine gute Bonität voraus und werden entsprechend höher verzinst.

Interessant ist übrigens: Sollten Sie ein Bauspardarlehen besitzen oder einen Förderkredit über die KfW erhalten, dann begnügen sich diese mit einem hinteren Rang im Grundbuch. Sprich: Sie können sich hier für die ansonsten teure Bankenfinanzierung die günstigen Zinskonditionen auch in einem hinteren Grundbuchrang sichern.

Praxistipp:
Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie erwerben, ist es immer wichtig, dass Sie sich frühzeitig einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen. Neben den Belastungen durch Kreditinstitute werden dort nämlich womöglich auch viele andere Rechte und Pflichten beschrieben, die den Wert einer Immobilie nachhaltig beeinflussen können.

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