Mängel an einem neu gebauten Haus verjähren fünf Jahre nach der offiziellen Abnahme. Solange gilt die gesetzliche Gewährleistungsfrist, innerhalb derer der verantwortliche Bauunternehmer den Mangel beseitigen muss. Ein großer Teil der Baumängel ist die Folge von Pfusch. Dazu gehören etwa falsch eingebaute Fenster, statische Baumängel in der Dachkonstruktion, eine ungenügende Abdichtung von Fundament und Keller, so dass Feuchtigkeit eindringt oder es zu Schimmelpilzbefall kommt. Je später der Mangel entdeckt wird, desto unangenehmer ist die Situation. Worauf Sie achten sollten, damit es gar nicht erst zu Pfusch am Bau kommt, und wie Sie sich im Mängelfall verhalten sollten, verraten die Baufinanzierungsexperten von Creditweb.

Die richtige Planung
Der Verband Privater Bauherren (VBP) stellte in einer im Jahr 2012 durchgeführten Studie fest, dass 97 Prozent der Standardverträge zwischen Bauherren und Generalunternehmern beziehungsweise einem Bauträger Mängel beinhalten. Im selben Jahr endeten laut Angaben des Statistischen Bundesamts mehr als 40.000 Baustreitigkeiten im Jahr vor Gerichten. Und der Bauherren-Schutzbund konstatierte, dass in zehn Prozent aller Schadensfälle Kosten von mehr als 50.000 Euro entstanden. Grund genug also, die Planung eines Bauvorhabens sehr sorgfältig anzugehen.

Viele Baumängel ließen sich bereits dadurch vermeiden, dass der Bauherr Wert auf einen ausführlichen Vertrag legt, der eindeutige Regelungen, klare Formulierungen und abschließend formulierte Leistungskataloge enthält. Je mehr Details bereits vor Baubeginn vereinbart werden, desto weniger Anlass besteht später zu teuren Nachbesserungen. Im Zweifel empfiehlt es sich, einen unabhängigen Fachmann zu Rate zu ziehen. Wenn ein Neubau von Bauträgern und Generalunternehmern durchgeführt wird, steht der Architekt nicht auf der Seite des Bauherrn sondern auf der des Unternehmers. Durch einen eigenen Architekten verringert sich das Risiko für Pfusch am Bau erheblich, denn dieser kann etwa zum Ablauf der Gewährleistungsfristen noch einmal auf Mängel prüfen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, einen unabhängigen Baubegleiter heranzuziehen, der den Bauherrn vom Vertragsabschluss bis zur Schlussabnahme berät. Das Honorar von meist einem Prozent der Bausumme amortisiert sich, wenn Baumängel frühzeitig entdeckt werden.

Baumängel - wer suchet, der findet
Warum bis zur Bauabnahme warten? Bauherren sollten den Zustand des Baus am besten nach jedem größeren Bauabschnitt auf Mängel überprüfen, denn durch die frühzeitige Entdeckung kann der Schaden meist gering gehalten werden. Dokumentieren Sie die Mängel unbedingt schriftlich und anhand von Fotos, damit Sie im Streitfall Beweismittel vorlegen können. Fordern Sie den Bauunternehmer dann im Rahmen einer Mängelrüge auf, die festgestellten Mängel innerhalb einer konkreten Frist zu beseitigen. Verstreicht die gesetzte Frist erfolglos, stehen dem Bauherrn die Optionen Selbstvornahme, Rücktritt oder Minderung offen. Bei der Selbstvornahme kann er den Baumangel durch ein anderes Unternehmen beseitigen lassen und einen Kostenersatz nach Paragraph 637 Abs. 1 BGB verlangen.

Mit der erfolgten Bauabnahme kehrt sich die Beweislast für Baumängel um: Während sie vor diesem Termin beim Bauunternehmer liegt, muss der Bauherr ab diesem Zeitpunkt nachweisen, dass entdeckter Pfusch auf eine unzureichende Leistung des Bauunternehmers zurückzuführen ist. Deshalb kann auf ein umfassendes Protokoll nicht verzichtet werden, das alle eventuellen Baumängel festhält. Bei wesentlichen Mängeln darf der Bauherr die Abnahme des Neubaus verweigern, eine erneute Abnahme findet dann erst nach der Mängelbeseitigung statt. Grundsätzlich empfiehlt es sich, das Bauvorhaben immer in Teilsummen zu zahlen und nicht in Vorkasse zu gehen. Bei einem Vertrag mit einem Bauträger ist die Zahlung durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gesetzlich geregelt, die 13 Raten vorsieht, welche in maximal sieben Teilraten zusammengefasst werden müssen.

Später entdeckte Baumängel
Stellt der Bauherr während der fünfjährigen Gewährleistungsfrist Mängel fest, sollte er den Fehler auf gar keinen Fall selbst beheben. Der Bauunternehmer könnte sich sonst darauf berufen, dass kein Mangel vorlag, sondern dieser erst durch das nicht fachmännische Nachbessern des Bauherren entstanden ist. Bei später entdeckten Mängeln besteht außerdem die Gefahr, dass der Bauunternehmer mittlerweile Insolvenz angemeldet hat. Hierfür kann eine „Fertigstellungs- und Gewährleistungsbürgschaft“ in den Vertrag aufgenommen werden, bei der die bürgende Bank oder Versicherung zahlt, falls der Bauträger insolvent ist.

Auf der Website des Fraunhofer-Informationszentrum Raum und Bau IRB erhalten Sie unter www.irb.fraunhofer.de/produkte/buecher/reihe.jsp?r=pfusch eine kostenlose Broschüre zum Thema „Pfusch am Bau“.

Übrigens beschäftigt sich ein aktuelles Urteil des BGH mit dem Thema Pfusch am Bau: Wer als Bauherr Schwarzarbeiter beschäftigt, hat für Mängel ihrer Arbeit keinen Anspruch auf Schadenersatz. Da die Verträge verboten und somit nichtig sind, bleiben Bauherren auf den Kosten für die Behebung des Pfuschs sitzen.

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