Erben haften mit Annahme der Erbschaft grundsätzlich erst einmal unbeschränkt für alle Nachlassverbindlichkeiten und treten im Erbfall auch in ein Mietverhältnis des Erblassers mit dessen Vermieter ein. In diesem Fall ist der Erbe - wie auch der Vermieter - lediglich berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem er vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

Der Bundesgerichtshof hat sich aktuell in einem Urteil vom 23. Januar 2013, Aktenzeichen VIII ZR 68/12, mit dem Umfang der Haftung des Erben aus dem auf ihn mit dem Tod des Erblassers übergegangenen Mietverhältnis beschäftigt.

Laut Pressemitteilung des Bundesgerichtshof vom 23. Januar 2013 liegt der Entscheidung folgender Sachverhalt zugrunde:

"Der Vater der Beklagten war Mieter einer Wohnung in Nürnberg. Er starb am 8. Oktober 2008. Der Kläger macht aus abgetretenem Recht der Vermieterin gegen die Beklagte als Erbin ihres Vaters Ansprüche aus dem zum 31. Januar 2009 beendeten Mietverhältnis geltend. Er verlangt Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache, insgesamt 7.721,54 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Beklagte hat die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB* erhoben.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und der Beklagten die Beschränkung der Haftung auf den Nachlass vorbehalten. Das Landgericht hat das amtsgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage bis auf einen Betrag von 2.512,48 € (Miete für November 2008 bis Januar 2009 sowie 250 € Räumungskosten) nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 311,19 € abgewiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB** bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind – mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. § 564 Satz 1 BGB** begründet keine persönliche Haftung des Erben. Weder aus dem Wortlaut noch aus der systematischen Stellung der Vorschrift lässt sich entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen sein soll.
Da die Klage nur auf Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet ist, die Beklagte jedoch die Dürftigkeitseinrede erhoben und das Berufungsgericht die Unzulänglichkeit des Nachlasses festgestellt hat, hat der Senat die Klage insgesamt abgewiesen."

Fazit:

Falls der Nachlass erheblich überschuldet und die Eröffnung eines Nachlassinsol-venzverfahrens wegen Mangels einer die Verfahrenskosten deckenden Masse nicht möglich ist, kann der Erbe statt das Erbe auszuschlagen bzw. auch nach Ablauf der gesetzlichen Ausschlagungsfrist über die sog. Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB die Haftung für Mietschulden auf den Nachlass beschränken und damit die persönliche Haftung ausschließen. Der Erbe ist in diesem Fall jedoch verpflichtet, den vollständigen Nachlass zur Verwertung an den Vermieter herauszugeben.