Marktreport Stuttgart

Die baden-württembergische Landeshauptstadt gilt national wie auch international als ein bedeutender Wirtschaftsstandort und ist bekannt für seine hohe Lebensqualität und eine der bedeutendsten Kulturmetropolen Deutschlands. Nicht nur Großunternehmen, sondern auch die mittelständischen Familienunternehmen prägen bis heute die Wirtschaft der Region, die durch einen breiten Branchenmix gekennzeichnet ist. Seine wirtschaftliche Bedeutung ist in erster Linie dem Einfallsreichtum schwäbischer Tüftler zu verdanken, bestes Beispiel ist die Erfindung des Automobils. Stuttgart hat über 590.000 Einwohner und ein großes Potential, denn in einem Radius von lediglich 50 km erreicht man knapp 4 Millionen Menschen.

Trotz eines Flächenbestandes von ca. 7,4 Mio. m² zählt Stuttgart, gemessen an der Umsatzdynamik eher zu den kleineren Bürozentren in Deutschland. Das Stadtprojekt Stuttgart 21 wird den Immobilienmarkt nachhaltig beeinflussen, da die frei werdenden innerstädtischen Gleisanlagen durch dessen Untertunnelung Entwicklungspotential von rund 100 Hektar innerstädtischer Gleisflächen mit entsprechenden positiven Impulsen für die Immobilienwirtschaft eröffnen. Kernstück von Stuttgart 21 ist der Umbau des Kopfbahnhofes in einen unterirdischen Durchgangsbahnhof. Der Stuttgarter Markt für Büroimmobilien zeigt sich in einer guten Verfassung. Neben der City und der Innenstadt verzeichneten insbesondere der Süden und Norden eine dynamische Entwicklung, allen voran Zuffenhausen und Vaihingen/Möhringen.

Mit insgesamt ca. 195.000 m² Flächenumsatz im Jahr 2010 konnte das Vorjahresniveau von ca. 170.000 m² übertroffen werden. Für das Jahr 2011 ist ein Vermietungsvolumen von ca. 230.000 m² zu erwarten. Räumlicher Schwerpunkt des Umsatzgeschehens 2011 ist die Stuttgarter City und die Innenstadtbereiche. Als Folge der moderaten Fertigstellungsrate in 2010 sowie 2011 sank der Leerstand auf 6 % und wird aufgrund der starken Nachfrage, der geringen Neubauflächen sowie dem nachhaltigen Flächenumsatz im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten stabil und am niedrigsten bleiben. Insbesondere Objekte mit Ausstattungsmängeln, schlechtem Zuschnitt oder Gebäudezustand weisen angesichts gestiegener Ansprüche an Qualität moderner Büroräume überdurchschnittlich hohe Anteile unvermieteter Flächen auf. Die Spitzenmieten haben sich gegenüber dem Vorjahr auf 18,50 €/m² erhöht. Durch das begrenzte Angebot und eine relativ geringen spekulative Bautätigkeit werden sich die Spitzenmieten nochmals leicht erhöhen und die Revitalisierung von älteren Objekten wird verstärkt in den Vordergrund treten.

Der Einzelhandelsmarkt in Stuttgart ist durch die Vielschichtigkeit geprägt und profitiert von der hohen Kaufkraft in Verbindung mit einer hohen Einzelhandelszentralität. Die Spitzenmieten liegen in den Top-Lagen je nach Objektqualität bei bis zu 230 €/m². Der Filialistenbesatz beträgt hier über 70 %. Der starken Flächennachfrage der internationalen Filialisten sich in zentraler Lage einzumieten wird auch weiterhin kein ausreichendes Angebot gegenüberstehen. Bei Neuabschlüssen ist folglich mit weiteren Steigerungen der Spitzenmieten zu rechnen.

Für Industrie- und Logistikimmobilien bewegen sich die Mieten zwischen 3 bis 6,50 €/m² und sind stark abhängig vom Ausstattungsniveau des jeweiligen Gebäudes. Das Angebot an guten Objekten ist knapp bemessen und konzentriert sich nach wie vor auf die verkehrsgünstig zur Autobahn gelegenen Standorte. In Top-Gebäuden ist ein weiteres Anziehen der Preise wahrscheinlich, in den Altbauten dürften sie unverändert bleiben.

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