von Marcus Rex, Gründer und Vorstand BS Baugeld Spezialisten AG

Wer eine Immobilie kauft, braucht fast immer Geld von der Bank. Und die Geschäftsbanken bieten dann meist das Annuitätendarlehen als Finanzierungsform an. Je nach Risiko variieren die Zinsen.

Nur in seltenen Fällen kann der Käufer beim Kauf einer Immobilie den kompletten Betrag aus seinen Barmitteln begleichen. Die meisten Bauherren müssen sich dagegen auf die Suche nach einem Geldgeber machen. Neben Versicherungen und Bausparkassen ist das vor allem das Bankinstitut. Übliches Kreditmittel ist hier das sogenannte Annuitätendarlehen – auch bekannt unter dem Begriff Hypothekendarlehen.

Annuitätendarlehen verkürzt die Kreditlaufzeit
Das Prinzip der Annuität beruht darauf, dass die monatlich zu zahlende Kreditrate über die Dauer der Zinsbindung hinweg immer gleich hoch bleibt. Zum Vergleich: Bei einem Ratenkredit mit einer einprozentigen Tilgung würde die monatliche Kreditrate stetig sinken, weil ja die zu zahlenden Zinsen Monat für Monat einen geringeren Schuldbetrag zur Grundlage haben. Auf der anderen Seite würde dieser Kredit aber 100 Jahre benötigen, bis die Schuld komplett getilgt ist.

Beim Annuitätendarlehen wird nun diese Lücke, die die Zinsen beim Ratenkredit hinterlassen, um einen zusätzlichen Tilgungsbetrag „aufgefüllt“. Sprich: Der Tilgungssatz steigt Monat für Monat, wodurch wiederum auch die Zinszahlung deutlich schneller sinkt als beim Ratenkredit. Der Tilgungssatz von einem Prozent gilt also nur für den allerersten Monat, weshalb man auch vom Anfangstilgungssatz spricht. Durch diesen Effekt würde ein solcher Kredit schon nach etwa 30 Jahren komplett zurückgezahlt sein.

Baugeld Spezialisten-Tipp
„Die Bank wird für die Finanzierung der Immobilien Sicherheiten verlangen", beschreibt Marcus Rex, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers BS Baugeld Spezialisten AG. Das sind in allererster Linie die sogenannten dinglichen Sicherheiten, sprich ein Anrecht auf die Weiterverwertung der Immobilie, wenn ein Immobilienkredit von dem Schuldner nicht mehr korrekt bedient wird. Diese sind im Grundbuch in Abteilung 1 eingetragen. „Bei der Finanzierung spielt es eine große Rolle für die Zinshöhe, an welchem Rang die Bank ihre Forderung in dem Grundbuch der Immobilie eintragen kann“, beschreibt Rex. Und: Eine wichtige Grenze beginnt, wenn die Finanzierungssumme 60 Prozent des Beleihungswertes für die Immobilie übersteigt. „Alles, was danach kommt, sollte nach Möglichkeit mit staatlichen Förderprogrammen bedient werden“, sagt Rex. Denn: Anders als die Geschäftsbanken, ist es zum Beispiel der KfW-Bank in der Regel egal, an welcher Stelle im Grundbuch ihr Kredit vermerkt ist. Sie gewährt dennoch günstige Zinsen.

Apropos Zinsen: Weiterhin, wie seit Wochen, bleibt die Lage auf den Finanzmärkten angespannt. Zwar wurde Griechenland ein Nachfinanzierungspaket geschnürt, die Krise scheint damit aber nicht vorüber. Der Bund-Future steigt. Mittelfristig ist aber aufgrund von Inflationsgefahren ohnehin mit einem sinkenden Bund-Future zu rechnen, die Kreditzinsen steigen also.

Kurz erklärt: Was bedeutet der Rang im Grundbuch?
Der Rang im Grundbuch bestimmt das Verwertungsrecht. Ist eine Bank an erster Stelle im Grundbuch eingetragen, wird im Falle einer Zwangsversteigerung ihre Schuld aus dem Erlös als erstes beglichen. Bleibt dann noch Geld übrig, folgen die Banken und Gläubiger an den nachfolgenden Stellen – auch „nachrangige Darlehen“ genannt. Sprich: Das Risiko für die Bank wächst, je schlechter der Rang der eigenen Forderung im Grundbuch ist. Entsprechend steigt die Zinsforderung.