Die Nürnberger Anwaltskanzlei Päch & Päch informiert aus Anlass eines Urteils des Bundesgerichtshofes vom 2. März 2011 (BGH VIII ZR 209/10) über das Recht zur Mietminderung für den Fall, dass eine möbliert vermietete Wohnung die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße unterschreitet.

Dem Mieter wird von § 536 Abs.1, S.1 BGB ein Recht auf Mietminderung eingeräumt, sofern die gemietete Sache unter Mängeln leidet. In seiner Entscheidung vom 2. März 2011 entschied der Bundesgerichtshof darüber, ob ein Minderungsrecht besteht, sofern eine erhebliche Abweichung zwischen der vertraglich zugesicherten und tatsächlichen Wohnraumfläche zulasten des Mieters besteht.

Im verhandelten Sachverhalt bezog der Kläger im Jahr 2006 eine möblierte Wohnung von vertraglich bestimmten 50m² Größe. Nachdem er im Jahr 2009 feststellte, dass ihm eine tatsächlich nutzbare Wohnungsfläche von nur 44,3m² zur Verfügung stand, suchte er vor Gericht eine rückwirkende Mietminderung im Umfang der Flächenabweichung von 11,5% zu erreichen.

Ebenso wie die vorige Berufungsinstanz urteilte der Bundesgerichtshof, dass im vorliegenden Sachverhalt tatsächlich ein minderungsberechtigender Mangel vorlag. Ausgehend von § 536 Abs.1 S.2 BGB sei eine Flächendifferenz zwischen Mietvertrag und Realität von mehr als 10% grundsätzlich als erheblicher Mangel der Mietsache zu werten.

Während auch die Vorinstanz zu dem Schluss gelangte, dass der klagende Mieter einen Mietminderungsanspruch habe, reduzierte sie dessen Umfang aufgrund der Wohnungsmöblierung. Als Begründung führte sie an, dass der Mieter einer möblierten Wohnung zu dulden habe, wenn seine Bewegungs- und Einrichtungsfreiheit durch das Mobiliar eingeschränkt würde. Daher käme eine volle Mietminderung hier nicht in Frage.

Der Bundesgerichtshof urteilte im Gegensatz zur Vorinstanz, dass es für den Umfang der Mietminderung keinen Unterschied mache, ob eine möblierte oder unmöblierte Wohnung vermietet würde. Die Minderung habe sich einzig aus der Bruttomiete inklusive Nebenkostenpauschale, beziehungsweise Nebenkostenvorzahlung zu bestimmen.

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 2. März 2011 zweierlei klargestellt:

- Die Wohnungsgröße ist als vertragswesentliches Kriterium zu betrachten. Signifikante Abweichungen in diesem Bereich sind daher als Mangel im Sinne des § 536 Abs.1, S.2 BGB für eine Mietminderung ausreichend.
- Für den Umfang einer derart begründeten Mietminderung ist unerheblich, ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird.

Stellen Mieter eine erhebliche Abweichung zwischen vertraglich vereinbarter und tatsächlicher Wohnungsgröße fest, ist ihnen zur Konsultierung eines mietrechtlich erfahrenen Rechtsbeistandes zu raten. Die Nürnberger Mietrechtsspezialisten der Kanzlei Päch & Päch stehen hierfür jederzeit gerne bereit.

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