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BGH Urteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09

Hintergrund: Grundsätzlich kann ein Mieter die Miete gem. § 536 BGB aufgrund von äußeren oder sonstigen Einwirkungen mindern. Diese Einwirkungen begründen einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind, und zwar unabhängig davon, ob sie vom Vermieter als Eigentümer geduldet werden müssen. Gem. § 536c Abs. 1 BGB hat der Mieter dem Vermieter allerdings einen auftretenden oder vorhandenen Mangel grundsätzlich anzuzeigen.

Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers und zahlten für einige Monate in 2007 gar keine Miete und für einen Monat in 2007 nur einen Teilbetrag. Der Kläger (Vermieter) erklärte daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten machten daraufhin ihr Zurückbehaltungsrecht des Mietzinses wegen Schimmelpilzbefalls geltend und widersprachen der Kündigung. Der Beklagte reichte daraufhin Räumungsklage beim Amtsgericht ein. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, dass die Mieter mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten seien, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden

BGH: Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte nun Erfolg und führt somit zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der BGH ist der Ansicht, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen wegen des Schimmelpilzbefalls nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, den Schuldner der Beseitigung des Mangels (den Vermieter) unter Druck zu setzen. Diese Zielsetzung ist bei Unkenntnis des Vermieters von dem Mangel nicht zu erreichen und somit sei kein Zurückbehaltungsrecht gegeben.

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