TIPP: Nehmen Sie den Energieausweis niemals als Anlage in den Mietvertrag auf.Darauf weißt Thorsten Hausmann von der Hausmann Hausverwaltung in diesem beitrag hin.

Sollte sich nämlich später herausstellen, dass die angegebene energetische Qualität des Gebäudes nicht zutreffend ist, entstehen Gewährleistungsansprüche des Mieters zum Beispiel Minderungen, Schadensersatz und das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.

Als gesetzliche Grundlage für die Einführung von Energieausweisen hat die Bundesregierung 2007 nach langem Ringen die neue Energie- einsparverordnung (EnEV 2007) beschlossen. Für Neubauten ist der Energiepass bereits seit Anfang 2002 Pflicht. Seit dem 1. Juli 2008 ist er Pflicht für Wohngebäude, die vor 1965 gebaut wurden, seit dem 1. Januar 2009 gilt er auch für Wohngebäude mit Baujahren ab 1966 und ab 1. Juli muss er bei gewerblichen Gebäuden vorgezeigt
werden.

Zweck der Regelungen ist die Schonung von Ressourcen und Klima. Die Energieausweise sollen Anreize zur energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden schaffen.

Der Energieausweis ist nur dann zugänglich zu machen, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird. Die Vorlage des Ausweises muss unverzüglich erfolgen, wenn der Mietinteressent oder Kaufinteressent dies ausdrücklich verlangt. Anderenfalls droht ein Bußgeld von bis zu
15.000 Euro. Der Interessent soll die Möglichkeit erhalten, die Energieeffizienz eines Gebäudes bei seiner Entscheidungsfindung zu berücksichtigen. Ausreichend dafür ist zum Beispiel ein Aushang im Treppenhaus anlässlich der Wohnungs- besichtigung.

Ein allgemeines Einsichtsrecht für jeden gibt es nicht und auch ein Anspruch des Mieters auf Aushändigung einer Fotokopie besteht nicht. Der Energieausweis enthält nach § 20 EnEV auch so genannte Modernisierungsempfehlungen, beispielsweise die Herstellung einer wärmedämmenden Außenfassade, Fensteraustausch, Erneuerung der Heizungsanlage und so weiter.

Es handelt sich dabei um reine Empfehlungen gegenüber dem Eigentümer des Gebäudes. Der Mieter kann daraus keine Ansprüche herleiten, da es sich nur um mögliche, nicht aber um verpflichtende Empfehlungen handelt.

Grundsätzlich ist die Vorlage des Energieausweises keine Voraussetzung dafür,dass ein Mietvertrag wirksam zustande kommt. Das gilt auch für den Fall, dass der Vermieter den Energieausweis nicht vorlegen kann, etwa weil ein solcher noch gar nicht erstellt worden ist. Der Energieausweis ist also ausdrücklich kein Vertragsbestandteil.

Mieter, die Mietminderungen mit dem Energieausweis begründen,
haben daher keine Aussicht auf Erfolg, auch dann nicht, wenn sich später herausstellt, dass die Werte des Energieausweises womöglich erheblich von der angegebenen energetischen Qualität abweichen.

Ganz anders ist das, wenn der Vermieter den Energieausweis aus Gefälligkeit oder Kundenfreundlichkeit dem Mietvertrag beifügt, etwa durch Anhang einer Kopie an die Vertragsurkunde oder auch durch Anheften an die Vertragsformulare.

Denn die Verpflichtungen des Mieters richten sich nach dem Zustand der Mietsache bei Abschluss des Mietvertrags und nach den Absprachen, die die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. Achtung: Der Energieausweis wird Bestandteil des Mietvertrages, wenn er als Anlage beifügt wird!