Winterzeit ist Schimmelzeit

Als Immobilien Sachverständiger wird man immer häufiger mit der Überprüfung von Schimmelpilzbefall in Wohnhäusern konfrontiert. Gerade im Winter tritt dieses ärgerliche Phänomen auch in verhältnismäßig neuen Gebäuden auf.
Als Gutachter ist es dann meine Aufgabe, den Mandanten beim Hauskauf oder Wohnungskauf auf Mallorca auf den schädlichen Bewuchs hinzuweisen und Maßnahmen zur Beseitigung vorzuschlagen.
Gerade während meiner Tätigkeit auf Mallorca sehe ich immer wieder Fälle, in denen beim Kauf einer Ferienwohnung erhebliche Mängel durch Feuchtigkeit und Schimmel auftreten.
Woher kommt der Schimmelpilzbefall?
Schimmelpilze entwickeln sich in Wohnräumen häufig im Verborgenen, z.B. hinter Möbelstücken. Oft fällt zunächst ein unangenehmer, muffiger Geruch oder dunkle Flecken an befallenen Stellen, wie z.B. in den Wandecken, auf.
Wieso gibt es überhaupt Schimmelbefall in Wohnräumen?
Die Ursache kann in fehlerhafter Sockel- oder Fassadenkonstruktion (a) oder aber in Kondensationsfeuchtigkeit durch Wärmebrücken (b) liegen. Häufig liegt es aber auch an falschem Lüftungsverhalten (c) oder Feuchtigkeit unter dem Estrich (d), aber auch an defekten Wasserleitungen (e).
Die heute üblichen Baustoffe wie Ziegelsteine, Kalksandsteine oder Gasbeton sind im Prinzip poröse Baustoffe. Schon ein Wassergehalt von zehn Prozent reduziert den Wärmedämmwert von Ziegelsteinen um die Hälfte – verdoppelt also den Wärmeverlust. Eine äußere Isolierung (Vertikalabdichtung) der Wandfläche verhindert das Eindringen von Wasser in die Oberfläche von Außenwänden und senkt so auf einfache Weise Wärmeverluste.
Ursache des Schimmelbefalls in den Wohnräumen ist häufig eine Kombination mehrerer Probleme. In erster Linie ist eine defekte, dadurch wasserdurchlässige Fassade im Sockel- oder im Putzbereich verantwortlich. Hierdurch wird die Dämmwirkung des Mauerwerks stark verschlechtert. Verbunden in aller Regel mit einem falschen Lüftungsverhalten (Dauerlüftung statt Stoßlüftung) und problematischer Aufstellung der Möbel, durch die eine Konvektion der Heizungsluft behindert wird. In den Gebäudeecken treffen dann mehrere kalte Außenflächen auf eine deutlich kleinere und schlecht beheizte Innenfläche, was zu einer Kondensation der Luftfeuchtigkeit an den kalten Stellen führt. Dadurch wird die Wandfläche feucht und bietet einen idealen Lebensraum für Schimmelpilze.
Feuchtigkeit im Mauerwerk beeinträchtigt nicht nur den Wärmetransport, sondern geht auch an die Substanz. Das Wasser löst auf seinem Weg z. B. Kalk- und Zementanteile aus dem Fugenmörtel. So verlieren die Mörtelschichten Bindemittel und damit Festigkeit. Nasse Wände und hohe Luftfeuchtigkeit sind der ideale Nährboden für gefährliche Schimmelpilze.
Schimmelpilze finden sich daher bevorzugt in Bereichen, wo eine höhere Luftfeuchtigkeit vorherrscht. Dazu gehören z.B. „dauerfeuchte“ Ecken im Bad, an Duschvorhängen und dauerelastischen Fugen. Ebenfalls tauchen sie in Außenwandbereichen auf, die unzureichend gedämmt sind und wo es aufgrund zu geringer Oberflächentemperaturen zu hoher wandnaher Luftfeuchtigkeit kommt. Hier kann dann die Luftfeuchtigkeit auf der kalten Wandoberfläche kondensieren und die Wand durchfeuchten. Dies ist meist dann der Fall, wenn eine unzureichende Wärmedämmung vorliegt.
Was sind Schimmelpilze?
Schimmelpilze benötigen einen erhöhten Grad an Luftfeuchtigkeit in Wohnräumen. Einige Arten sind in der Lage, sich bereits ab einer relativen Luftfeuchtigkeit von 60 bis 70% zu vermehren. Aus bauphysikalischer Sicht ist in Wohnräumen eine relative Raumluftfeuchtigkeit von 50% bei einer Lufttemperatur um 20°C anzustreben.
Eine erhöhte Feuchtigkeit der Wände in Wohnräumen kann verursacht werden durch:
a) Mängel der Bausubstanz, wie z.B. Undichtigkeiten im Fassadenbereich
b) bauphysikalische Mängel (Wärmebrücken, falsche Wärmedämmung)
c) falsches Lüftungsverhalten (unzureichendes Heizen und Lüften)
d) eine fehlende oder defekte Abdichtung im Bodenbereich
e) Wasserschäden, resultierend aus undichten Rohrleitungen oder Überschwemmungen
und natürlich unzureichend ausgetrocknete Neubaufeuchte.
Schimmel kann ein erhebliches Risiko für die Bewohner des Gebäudes darstellen. Ohne Panik machen zu wollen: hier besteht absoluter Handlungsbedarf. Eine Sichtung der Bausubstanz durch den Sachverständigen ist Grundvoraussetzung für das Schimmelgutachen und die Schimmelbeseitigung.
Hierunter fallen u.a.:

o Überprüfung von Wohnbereich und Keller auf Feuchtigkeit bzw. Schimmelbildung
o Energetische Prüfung von Fenster, Türen, Isolation der Hauswand, Dämmung Geschoßdecken usw.
o Überprüfen von möglichen Undichtigkeiten in der Wasserinstallation
o Sichtung der Außenfassade, Balkone, Terrasse, Brüstungen etc. auf Schäden
o Sichtung des Daches inkl. Regenrinne, Eindeckung, Gebälk, innerer Zustand des Dachstuhls auf Schäden
o Überprüfung der Versorgungsleitungen, Hausanschlüsse und Haustechnik

Nach einer Sanierung und mit richtigem Lüften sollte der Schimmelpilz in Zukunft keine Chance mehr haben.
Mehr Informationen zum Thema www.mallorca-gutachter.info