Dresden, 11.05.2011. Renditeimmobilien sind eine beliebte und vor allem sichere Form der Kapitalanlage. Für den wirtschaftlichen Erfolg einer vermieteten Eigentumswohnung spielt die Höhe der Mietrendite bekanntlich eine entscheidende Rolle. Wie Anleger diese nachhaltig optimieren können, was es zu beachten gilt – Hinweise und gesetzliche Regelungen.

Immobilien als Kapitalanlage sind unter anderem deshalb so beliebt, weil sie das investierte Vermögen des Anlegers vor den Auswirkungen der Inflation schützt. Dies geschieht im Wesentlichen über Mieterhöhungen im Laufe der Zeit. Doch auch die Mietrendite des Objekts kann mit Hilfe von regelmäßigen Mieterhöhungen über die Inflationsrate hinaus gesteigert werden.

Mit Abschluss des Kaufvertrags und der Eintragung im Grundbuch tritt der Käufer offiziell an die Stelle des Vermieters: Ihm obliegen somit alle Pflichten und Rechte hinsichtlich der Vermietung der Immobilie. Eines dieser Rechte bezieht sich auf die Mieterhöhung. Anleger sollten nach dem Kauf zunächst einmal den entsprechenden Mietvertrag prüfen sowie sich über den Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung informieren. Liegt dieser mehr als 12 Monate zurück, ist der neue Eigentümer berechtigt, eine entsprechende Erhöhung vorzunehmen.

Zwar dürfen Vermieter die Miete nicht über die Obergrenze des aktuellen, örtlichen Mietspiegels hinaus festsetzen oder erhöhen. Gerade für Käufer von Immobilien in wachstumsstarken B-Städten bietet das Recht auf Mieterhöhungen jedoch ausgezeichnete Möglichkeiten zur Steigerung der Mietrendite: Kaufpreise und Mieten sind dort vergleichsweise noch moderat, werden aber in Zukunft bedingt durch die steigende Nachfrage anziehen. Im Ergebnis können sich Anleger über steigende Mietrenditen freuen. Hingegen sind in A-Städten, wo die Renditen aufgrund der hohen Kaufpreise ohnehin schon geringer ausfallen, wohl kaum noch Steigerungen möglich.

Gesetzliche Regelungen, die bei Mieterhöhungen beachtet werden müssen

Generell gilt, dass Mieterhöhungen grundsätzlich alle 12 Monate getätigt werden können, sofern die Erhöhung innerhalb von drei Jahren insgesamt nicht mehr als 20 % beträgt. Vermieter sind verpflichtet, die Mietpreissteigerung 3 Monate vor Inkrafttreten schriftlich und mit Begründung anzukündigen. Als Begründung gilt bereits der Verweis auf den aktuellen, örtlichen Mietspiegel oder die Nennung der Miethöhe dreier vergleichbarer Objekte. Liegt die Miete unter- oder innerhalb der örtlichen Preisspanne, so kann diese bis hin zu deren Obergrenze erhöht werden.

Mieter müssen einer angekündigten Mieterhöhung zustimmen, sofern der daraus folgende neue Mietpreis innerhalb der üblichen Preisspanne liegt. Dabei muss diese Zustimmung nicht zwingend schriftlich erfolgen: auch die zweimalige Zahlung der neu definierten Miete gilt als Zustimmung. Wird die Zustimmung verweigert, kann der Vermieter den Mieter auf diese hin verklagen. Zu beachten ist, dass Mieter bei Ankündigung einer Mietpreissteigerung berechtigt sind, das Mietverhältnis innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Ankündigung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen können.

Möglichkeiten bei Neuvermietung

Eine weitere gute Möglichkeit zur Steigerung der Mietrendite ergibt sich, wenn die Wohnung neu vermietet wird. Im neuen Mietvertrag kann die Höhe der Miete auf bis zu 20 % über der ortsüblichen festgesetzt werden – liegt am betreffenden Standort keine Wohnungsknappheit vor, sogar noch höher. In einem solchen Fall sollten Anleger jedoch beachten, dass die Suche nach einem Mieter sich dann entsprechend erschwert. Es gilt abzuwägen, ob die höhere Mieteinnahme den eventuell längeren Leerstand auszugleichen vermag.

Hinsichtlich der Gestaltung des neuen Mietvertrages gibt es die Möglichkeit, einen so genannten Index-Mietvertrag zu verwenden. Dieser beinhaltet die Vereinbarung, dass die Miete jährlich gemäß der Inflationsrate steigt oder (bei Deflation) sinkt. Als Grundlage für die Höhe der jährlichen Mietpreisänderung gilt der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Vorteil eines solchen Mietvertrags: Der Vermieter muss Mieterhöhungen nicht mehr ankündigen und das Risiko, dass der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, wird vermieden.

Der Staffelmietvertrag stellt eine weitere Möglichkeit für Vermieter dar, die Mietrendite seiner Wohnung zu optimieren. Der Staffelmietvertrag beinhaltet Vereinbarungen über Zeitpunkt und Höhe von Mietpreissteigerungen, wobei der Zeitraum zwischen zwei Erhöhungen auch hier mindestens 12 Monate betragen muss. Eine im Mietvertrag festgesetzte Staffelmietvereinbarung kann zeitlich begrenzt oder generell für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses vereinbart werden. Wird ein unbefristeter Mietvertrag mit Staffelmietvereinbarung abgeschlossen und dauert diese länger als vier Jahre, so kann das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung nach § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für bis zu vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Ein solcher Staffelmietvertrag birgt mithin teils erhebliche Vorteile für den Eigentümer – im Falle, dass die ortsüblichen Mieten während der Dauer der Staffelmietvereinbarung jedoch stärker steigen als die darin festgelegten Mieterhöhungen, sind auch Nachteile möglich. Daher sollte eine Staffelmietvereinbarung möglichst auf einen gewissen Zeitraum beschränkt werden. Nach deren Ablauf gilt wieder die Vergleichsmiete, so dass Anpassungen an die reale Entwicklung auf dem örtlichen Immobilienmarkt vorgenommen werden können. Auch eine erneute Staffelmietvereinbarung kann getroffen werden.

Fazit: Mieterhöhungen stellen für Besitzer von Anlageimmobilien eine ideale Möglichkeit dar, die Rendite ihrer Investition zu optimieren. Gerade der Kauf von Wohneigentum in wachstumsstarken B-Städten birgt diesbezüglich erhebliches Potential.

Romy Döcke

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