Auch wenn die Anschaffung einer Immobilie schon einige Zeit her ist, gibt es auch bei der bevorstehenden Anschlussfinanzierung noch Mittel und Wege das Immobiliendarlehen zu optimieren: Durch Zinsvergleiche lässt sich nicht nur durch den günstigeren Zinssatz eine Menge Geld sparen, sondern auch die Rückzahlungsdauer verkürzen, was noch einmal zu erheblichen Einsparungen führt. Wie das funktioniert erklären wir hier.

Umschuldung ins Auge fassen

Immobilienbesitzer, die vor ungefähr zehn Jahren ein Darlehen mit Ihrer Bank abgeschlossen haben, bezahlten die letzten zehn Jahre einen Effektivzins von rund sechs Prozent. Bei fünfzehn Jahren sogar knapp acht Prozent. Die heutigen Topzinsen bei zehnjährigen Zinsbindungen liegen bei unter vier Prozent effektiv. Somit ergibt sich bei einer heutigen Umschuldung ein enormes Einsparpotential.
Um den besten Zinssatz für die eigene Anschlussfinanzierung zu finden, sollte man sich an unabhängige Baufinanzierungsmakler wenden und diese mit der Suche beauftragen. Das garantiert einem einen objektiven Vergleich der Baufinanzierungsangebote aus zum Teil mehr als 100 Banken und Sparkassen. Mit der Suche sollte man ca. sechs Monate, spätestens aber drei Monate vor Ablauf seiner Zinsbindung beginnen. Ist die eigene Bank nicht willens, oder nicht in der Lage das vorliegende Angebot zu unterbieten, kann man ohne große Mühen und Kosten die Bank nach Ablauf der Zinsbindung wechseln. Die Kosten für die Grundbuchänderung belaufen sich bei einer Abtretung der Grundschuld von z.B. 100.000 Euro auf ca. 200 bis 400 Euro. Die Abtretung selbst, regeln die Banken meist unter sich. Wer weitere Tipps zu einer Umschuldung möchte, findet diese hier: weitere Informationen

Zinsvorteile für die Tilgung nutzen

Ein Annuitätendarlehen bringt es mit sich, dass bei gleichbleibender Rate der Zinsanteil innerhalb der Rate fällt und die Tilgung hingegen steigt. Bei dem oben genannten Effektivzins z.B. wäre man bei einer Anfangstilgung von einem Prozent, mittlerweile bei einer Tilgungshöhe von ca. zwei Prozent angelangt, ohne dass sich dabei die Rate erhöht hätte. Nun liegt die Versuchung nahe, die jetzt niedrigeren Zinssätze zu nutzen, um seine Monatsrate deutlich zu senken. Die niedrigere Restschuld täte ihr Übriges dazu.
Dies würde jedoch dazu führen, dass die Darlehenslaufzeit sich enorm verlängern würde und man am Ende trotz günstigerer Zinsen mehr gezahlt hätte, als nötig. Zudem läge das Ende der eigenen Baufinanzierung bei den heutigen Zinssätzen wahrscheinlich weit nach dem eigenen Rentenbeginn. Genau das sollte man also nicht tun.

Um eine schnellere Entschuldung zu erreichen, sollte man die bisherige Monatsrate in ungefähr gleicher Höhe beibehalten. Damit ließe sich eine Tilgungshöhe von mehr als drei Prozent erreichen. Durch diese Optimierungsmaßnahme verkürzt sich die gesamte Darlehenslaufzeit um ca. zehn Jahre. Zusammen mit den günstigeren Zinsen spart man sich dadurch viele tausend Euro an Zinszahlungen.

Weitere Optimierungsmaßnahmen

Durch die günstigen Zinsen kann man auch darüber nachdenken, ob es sich nicht lohnt, eine Zinsbindung zu vereinbaren, die bis zum Ende der Darlehenslaufzeit reicht. Fünfzehn oder zwanzig Jahre Zinsbindung sind bei vielen Banken mittlerweile machbar und man erspart sich eine erneute Anschlussfinanzierung.
Auch das Einbringen von weiteren Eigenmitteln, was bei einer Umschuldung jederzeit kostenlos machbar ist, hilft den oben genannten Effekt der Zinseinsparung zu erhöhen. Damit kann man nicht nur die Restschuld reduzieren, sondern auch einen besseren Zinssatz mit der Bank aushandeln. Denn der ist abhängig von der Beleihungshöhe der Immobilie. Je geringer die Immobilie beliehen ist, umso besser wird der Zinssatz der Bank. Im Gegensatz zu derzeit sehr mageren Zinsen auf einem Geldmarktkonto zum Beispiel.