Dr. jur H. Werner ( www.finanzierung-ohne-bank.de ) weist insbesondere auf die grundschuldbesicherten Darlehensverträge als Kapitalanlagen hin, die stets BaFin-genehmigungsfrei und Prospekt-frei ohne Volumenbegrenzung platziert werden dürfen und die somit zur bankenunabhängigen Kapitalbeschaafung für Immobilien-Käufe dienen können.

Nach der Grundsatzentscheidung der BaFin gilt das grundschuldbesicherte Darlehen als Kapitalanlage nicht als Finanzinstrument im Sinne des Kreditwesengesetzes und auch nicht als Vermögensanlage im Sinne des Vermögensanlagengesetzes ( VermAnlG ), da in § 1 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VermAnlG nur das partiarische Darlehen und das Nachrangdarlehen genannt sind ( so die BaFin ). Die Auffangklausel mit der Nr. 7 ist ebenfalls nicht einschlägig.

Der neue § 1 Abs. 2 Nr. 7 Vermögensanlagengesetz enthält zwar erstmalig eine Auffangklausel bzw. Generalklausel, wonach als Vermögensanlagen auch alle „sonstigen Anlagen gelten, die einen Anspruch auf Verzinsung und Rückzahlung gewähren“. Entsprechend dieser Generalklausel hätten auch grundschuldbesicherte Darlehen als Vermögensanlagen im Sinne des Gesetzes angesehen werden können. Für grundschuldbesicherte Darlehen wendet die BaFin jedoch diese Generalklausel nicht an; vielmehr geht der § 1 KWG vor.
Das BaFin-prospektfreie grundschuldbesicherte Darlehen ( erst- oder zweitrangig ) kann auch zur Kapitalbeschaffung für den Ankauf von Immobilien eingesetzt werden.. Grundschuldbesicherte Kapitalanlagen können also auch vor dem Erwerb ( und somit zum Zwecke der Finanzerung ) von Immobilien als zukünftig "besicherte Kapitalanlagen" angeboten und platziert werden. Ein Bauträger muss also nicht nach der Makler- und Bauträger-Verordnung MABV erst einen bestimmten Bautenstand und eine notarielle Teilungserklärung abwarten, eher er die ersten Gelder von Kaufinteressenten bekommt. Er kann schon vorher mit einer geplanten, vorgesehenen Eigentümergrundschuld und deren später geplanten Teilabtretung an potentielle Kapitalgeber entsprechendes Finanzierungskapital ins Unternehmen hereinholen. Deshalb kann schon für den Ankauf von Grundstücksobjekten das BaFin-prospektfreie grundschuldbesicherte Darlehen ( geplant erst- oder zweitrangig ) zur Finanzierung des Grundstückskaufpreises in Betracht kommen, wobei die Besicherung der Anlegergelder zeitnah ( = innerhalb einiger Wochen ) nach dem Ankauf einer werthaltige Immobilie geschehen muss.

Bei der Makler- und Bauträgerverordnung ( MaBV ) beißt sich die Katze in den Schwanz: Einen Bautenstand und eine notarielle Teilungserklärung kann der Bauträger erst vorweisen, wenn er selbst den Ankauf der Immobilie und den Kellerbau vorfinanziert hat; die Bank finanziert aber häufig erst dann, wenn der Bauträger mindestens 50 % ( oder mehr ) an zukünftige Wohnungseigentümer verkauft hat. Das behindert massiv das Bauträger-Wachstum.

Bei der bankenunabhängigen, kapitalmarktorientierten Finanzierung kann zuerst das Kapital zur Finanzierung aufgenommen werden und die Besicherung der Anlegergelder im Grundbuch kann danach erfolgen. Nach der Rechtsprechung sollte die Besicherung zeitnah ( innerhalb weniger Wochen - so das Verwaltungsgericht Frankfurt/Mai – 7 L 2174/15.F vom 26. 08. 2015 ) auf dem anzukaufenden Immobilienobjekt oder einem anderen Objekt durch (Eigentümer-)Grundschuld erfolgen. Die Besicherung kann also nachträglich geschehen. Die BaFin hat Zeitspannen von bis zu 16 Wochen bis zur Durchführung der Grundschuldbesicherung akzeptiert. Um grundschuldbesicherte Darlehen als Kapitalanlagen anzubieten, muss der Emittent also nicht bereits Immobilien im Bestand bzw. Besitz oder schon gekauft haben. Das Anlegerkapital kann aufgenommen und erst nach dem Immobilienankauf die Besicherung vorgenommen werden. Bei der Kapitalaufnahme ( = Einsammeln des Kapitals ) muss die zur Besicherung heranzuziehende Immobilie nicht bezeichnet bzw. identifiziert werden. Vielmehr kommt für die nach § 1 KWG erforderliche Besicherung jede werthaltige Immobilie auf bundesdeutschem Boden in Betracht.

Für weitere Detailfragen steht Dr. jur. Horst Werner allen Interessenten telefonisch jeweils nachmittag zwischen 15.30 und 16.00 Uhr oder unter der direkten Mailadresse dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de zur Verfügung.