Grundschuldbesicherte Anleger-Darlehen sind keine Finanzinstrumente bzw. Vermögensanlagen nach § 1 Abs. 2 Vermögensanlagengesetz und auch keine verbotenen Einlagengeschäfte gemäß § 1 Abs. 1 S. 2, § 3 KWG, so Dr. Horst Werner aus Göttingen. Private Grundschuldarlehen sind bei richtiger Gestaltung keine Finanzinstrumente bzw. keine Vermögensanlagen gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 7 Vermögensanlagengesetz. Dies ergibt sich insbesondere aus einem Schreiben der BaFin vom April 2016 – also nach Einführung des Kleinanlegerschutzgesetzes - , dass (wörtlich) lautet:

„grundschuldbesicherte Darlehen sind keine Vermögensanlagen i.S.d. § 1 Abs. 2
VermAnlG“.

Dies schließt auch die Anwendung des § 1 Abs. 2 Nr. 7 aus, da in Nr. 7 „sonstige Anlagen“, aber keine Darlehen erfasst sind. Darlehen sind nur in Nr. 3 ( partiarische Darlehen ) und in Nr. 4 ( Nachrangdarlehen ) genannt. Das besagte Schreiben beinhaltet eine Grundsatzentscheidung der BaFin, da dieses BaFin-Schreiben auf die Einreichung eines grundschuldbesicherten Darlehensprospektes mit dem Antrag der Billigung erfolgt ist. Der Prospekt-Antrag wurde als gesetzlich nicht billigungsfähig zurückgewiesen. Die BaFin stellte klar, (wörtlich):

„dass Darlehen, die kein partiarisches Element enthalten oder nicht qualifiziert
nachrangig ausgestaltet sind, nicht in den Anwendungsbereich des VermAnlG
fallen“

Also ist nach der Verwaltungspraxis der BaFin auch die Anwendung der Nr. 7 ausgeschlossen. Dies entspricht auch der Literatur-Auffassung von Assmann / Schlitt / Kopp-Colomb, Kommentar zum Vermögensanlagengesetz, 3. Aufl., Köln 2017, § 1 Rdnr. 84 ff, wonach mit der Nr. 7 „keine Rechtsverhältnisse erfasst werden, die eine Verzinsung gewähren“.

Grundschuldbesicherte Darlehen von Anlegern sind auch unter bestimmten Bedingungen keine verbotenen Einlagengeschäfte gem. § 1 Abs. 1 S. 2 Kreditwesengesetz ( KWG ). Vielmehr sind grundschuldbesicherte Darlehen prospektfrei und erlaubnisfrei am Kapitalmarkt ohne Volumenbegrenzung platzierbar, sofern ( gesetzes-wörtlich ): „der „Rückzahlungsanspruch des Anlegers in Inhaber- oder Orderschuldverschreibungen verbrieft wird“. Dies ist bei der Besicherung der Darlehen mit Grundschuldbriefen, die als Inhaber- oder Orderschuldverschreibungen gelten, der Fall ( siehe www.finanzierung-ohne-bank.de ). Das gilt auch bei Eigentümergrundschuldbriefen, wenn die Ansprüche aus dem Brief an die Anleger quotal abgetreten sind. Somit sind grundschuldbesicherte Darlehen keine Vermögensanlagen im Sinne der Prospektgesetze und auch keine verbotenen Einlagengeschäfte, so dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de .