Wohnungseigentum: Nutzungsrechte am Garten waren unklar

Das Wohnungseigentum in einem Haus, das einer Eigentümergemeinschaft gemeinsam gehört, ist immer klar abgegrenzt. Auch das Gemeinschafts- und das Sondereigentum Einzelner sind üblicherweise deutlich voneinander getrennt. Manchmal aber gibt es dennoch Unklarheiten bei der Nutzung von Gemeinschaftsflächen. So in einem Fall aus Berlin, bei dem der Garten einer Wohnanlage erst von allen Bewohnern gemeinsam genutzt, später aber in Sondereigentum Einzelner umgewandelt werden sollte. Der Bundesgerichtshof setzte dieser Vorgehensweise jetzt in einem Urteil Grenzen, wie ein Internetportal zur WEG-Verwaltung kürzlich berichtete.

Der Ersteigentümer des Berliner Grundstücks teilte das Eigentum an seiner Wohnimmobilie auf, um diese an mehrere Eigentümer zu verkaufen. Dabei entschied der Aufteiler, dass der Garten zunächst als Gemeinschaftsfläche allen Bewohnern zur Verfügung stehen sollte. Für einen späteren Zeitpunkt wollte sich der Verkäufer jedoch das Recht vorbehalten, Teile des Gartens in Terrassen umzuwandeln und diese den Wohnungen des Erdgeschosses zuzuordnen. So schrieb er es auch in die Teilungserklärung, die er nach dem Wohnungseigentums-Gesetz (WEG-Gesetz) zu erstellen und beim Grundbuchamt zu hinterlegen hatte.

Einige Mitglieder der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (WEG) klagten jedoch gegen diese Regelung. Ihrer Meinung nach hätten die Gartenflächen, die dem Gemeinschaftseigentum später eventuell entzogen werden sollten, von vornherein klar abgegrenzt sein müssen.

Der Bundesgerichtshof gab den Klägern Recht: Wenn der teilende Grundstückseigentümer sich wie in diesem Fall vorbehalten will, bestimmte Flächen für Einzelne zu reservieren, dann darf er das zwar grundsätzlich tun. Dabei muss der Aufteiler diese Flächen aber von vornherein klar benennen. Die Aussage, dass „Teile des Gartens“ später umverteilt werden könnten, war zu ungenau. Vielmehr hätte der Verkäufer ausdrücklich angeben müssen, für welche Teile dieser Vorbehalt gelten sollte und wie groß diese Teile waren.

Weitere Informationen finden Sie auf dem erwähnten Internetportal unter „Nutzungsrechte am Wohnungseigentum waren ungenau definiert“.

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