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Bundesgerichtshof, 14.12.2010, Az.: VIII ZR 198/10

Kein Bereich im Mietrecht ist so umstritten, wie die Verteilung der Renovierungspflichten zwischen Mieter und Vermieter sowie die Reichweite dieser Pflichten.

Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten und die dafür notwendigen Schönheitsreparaturen auszuführen. Da dies jedoch regelmäßig mit hohen Kosten verbunden ist, versuchen Vermieter diese Verpflichtung immer wieder auf den Mieter abzuwälzen.

Dies ist auch grundsätzlich zulässig, allerdings müssen dabei bestimmte Regeln durch den Vermieter eingehalten werden.

Insbesondere formularmäßig vorformulierte Mietverträge, die vielen Vermietern zum Beispiel durch ihre Vermietervereine zur Verfügung gestellt werden, enthielten früher oftmals Klauseln, die gem. § 307 BGB als unangemessenen benachteiligend für den Mieter angesehen werden.

So wurde zum Beispiel folgende Klausel durch den BGH als starre Fristenregelung und damit als ungültig beurteilt:

„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre."

Dazu hat der Bundesgerichtshof in seinem entscheidenden Urteil vom 23. Juni 2004 (Az.: VIII ZR 361/03) geurteilt, daß der starre Fristenplan den Mieter ohne Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit zur rechtzeitigen Renovierung verpflichten würde und die Klausel wegen des darin enthaltenen Verstoßes gegen Treu und Glauben somit unwirksam sei.

Ein weiteres Urteil des BGH vom 05 April 2006 (AZ.: VIII ZR 178/05) legte schließlich die Reichweite der Unwirksamkeit solcher Klauseln fest, in dem auch folgende Klausel durch den BGH als starr und damit unwirksam beurteilt wurde:

„Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.“

Der Unterschied zu der weiter oben genannten Klausel lag darin, dass die Renovierungsverpflichtung nicht die Worte „spätestens“ oder „mindestens“ beinhaltete.

Dennoch urteilte der BGH, dass nur dann, wenn der Renovierungsplan durch Formulierungen wie „in der Regel“, „im Allgemeinen“ oder andere Wendungen deutlich flexibel gestaltet sei, von einer Wirksamkeit der Klausel ausgegangen werden könne.

Auch eine Bezugnahme auf eine starre Fristenregelung sei nach der Rechtsprechung des BGH (BGH VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05) insofern unzulässig:

„Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen.Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küche, Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4 bis 5 Jahre, Fenster/Tür/Heizkörper: 6 Jahre).“

Allerdings sei nochmals erwähnt, dass diese Rechtsprechung lediglich formularmäßig vorformulierte Mietverträge betrifft, so dass bei individuell ausgehandelten Verträgen durchaus andere Regelungen gelten können.

Somit kann zum Beispiel eine individuell vereinbarte Endrenovierungsvereinbarung (etwa im Übergabeprotokoll) auch dann gültig sein, wenn in dem dazugehörigen formularmäßig vorformulierten Mietvertrag eine ungültige Fristenregelung vereinbart wurde. (BGH Urteil vom 14.01.2009, Az.: VIII ZR 71/08).

Unabhängig vom Fristenplan sind auch die nachfolgenden Klauseln in vorformulierten Mietverträgen grundsätzlich unwirksam:

- Tapetenklausel: Die Verpflichtung des Mieters, beim Auszug sämtliche Tapeten zu entfernen ist nach BGH Rechtsprechung (VIII ZR 152/05, VIII ZR 109/05) unwirksam:

- Fachhandwerkerklausel: Verpflichtung des Mieters, sämtliche Schönheitsreparaturen durch einen Fachunternehmer ausführen zu lassen ist nach der BGH Rechtsprechung (BGH VII ZR 308/02) unwirksam.

In einer neuen Entscheidung hatte sich der BGH nun mit einer sogenannten „Farbwahlklausel“ zu beschäftigen.

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