Die grundschuldbesicherten Darlehensanlagen können gemäß § 1 KWG ohne Volumenbegrenzung prospektfrei angeboten werden, so Dr. jur Horst Werner ( dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de ). Darlehens-Kapitalgeber, deren Zinsen bzw. Renditen aus Wohnimmobilien mit angemessenen Mieten generiert werden und deren Kapitaleinlagen durch Grundschulden besichert sind, können nachhaltige Kapitalanlagen ihr eigen nennen. Auf diese Weise werden die laufenden Zinserträge bestmöglich gewährleistet und das in deutsche Wohnungs-Immobilien eingelegte Kapital in seinem Wert durch Grundbucheintragung abgesichert.

Grundschuldbesicherte Darlehen sind gemäss § 1 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 Kreditwesengesetz ( KWG ) keine Finanzinstrumente im Sinne der Prospektgesetze und fallen auch nach Auskünften der BaFin nicht unter die Aufzählung in § 1 Abs. 2 Vermögensanlagengesetz und ebenso nicht unter die Generalklausel des § 1 Abs. 2 Nr. 7 Vermögensanlagengesetz ( VermAnlG ). Sie sind deshalb auch keine Finanzinstrumente im Sinne des § 34 f Gewerbeordnung ( GewO ).

Dr. jur. Horst Werner macht jedoch darauf aufmerksam, dass nur dann kein BaFin-Prospekt erforderlich ist, soweit die von der BaFin aufgestellten Richtlinien eingehalten werden. Die grundschuldbesicherten Darlehen sind zwar nach schriftlicher Auskunft der BaFin keine Vermögensanlagen gem. § 1 Abs. 2 Nr. 1 – Nr. 7 VermAnlG und deshalb nicht prospektpflichtig. Zu den BaFin-Richtlinien gehören u.a., dass dem Kapitalanleger bei grundschuldbesicherten Darlehen im Rahmen der Werthaltigkeit einer in Deutschland belegenen Immobilie der Mitbesitz am Grundschuld-Stammbrief ( zur Begründung einer Gesamtgläubigerschaft ) eingeräumt wird und eine wirksame notarielle Abtretung von Grundschuldteilbeträgen an die Anleger erfolgt sowie ferner dem amtierenden Notar der Grundschuld-Stammbrief zur Verwahrung überlassen wird. Der Einfachheit halber wird eine Eigentümer-Grundschuld mit Brief zur notariellen Teilabtretung an die Anleger bestellt, damit nicht hunderte von Kapitalgebern das Grundbuch “verunstalten”. Der Eigentümer steht mit einer Eigentümergrundschuld allein im Grundbuch. Die Werthaltigkeit der zur Besicherung herangezogenen Immobilie ist im Zweifel durch einen aktuellen Kaufvertrag oder durch ein Sachverständigen-Gutachten nachzuweisen.

Die Besicherung bedingt zunächst, dass überhaupt ein Grundschuldbrief ( als sogen. Stammbrief ) ausgestellt wurde und dem amtierenden Notar zur Mitbesitzeinräumung vorliegt ( eine Buchgrundschuld ist nicht ausreichend ). Der Grundschuldbrief gilt als sogen. Stammbrief, der dem Notar als unparteiischem Dritten zur wirksamen Verwahrung zur Verfügung stehen muss. Ein wirksamer Verwahrauftrag des Grundschuldbriefs als Orderschuldverschreibung ( siehe § 1 Abs. S. 2 Nr. 1 Kreditwesengesetz ) setzt wiederum gem. den §§ 57 ff BeurkG einen schriftlichen Verwahrauftrag an den amtierenden Notar als Verwahrer voraus, worauf die Kapitalmarktaufsicht BaFin ausdrücklich ( Dezember 2018 ) hingewiesen hat. Das Unternehmen darf den Grundschuldbrief als Stammbrief, der ein Wertpapier darstellt, nicht selbst verwahren, da es damit das Depotgeschäft ( als unzulässiges Bankgeschäft ) betreiben würde.

Die Vermittlung von grundschuldbesicherten Darlehens-Angeboten ist auch nicht erlaubnispflichtig nach § 34 f GewO. Finanzanlagenvermittler im Sinne des § 34 f GewO ist nach Abs. 1 Ziff. 3 nur derjenige, der Vermögensanlagen ( als Finanzinstrumente gem. § 1 Abs. 1 Nr. 11 Kreditwesengesetz ) im Sinne des § 1 Absatz 2 des Vermögensanlagengesetzes vermittelt. Nach der ausdrücklichen Verwaltungspraxis der BaFin gehören die öffentlichen Angebote von grundschuldbesicherten Darlehen nicht dazu. Deshalb bedarf der Darlehensvermittler von grundschuldbesicherten Darlehen nur der Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Nr. 2 GewO. Die Emissionsunternehmen ( = die Anbieter von grundschuldbesicherten Darlehen ) selbst genießen das sogen. Emittenten-Privileg und bedürfen nach der Gewerbeordnung überhaupt keiner Erlaubnis. Weder der amtierende Notar noch das Unternehmen haben bei der Beantragung einer Zwangsvollstreckungs-Urkunde durch einen Anleger und bei der Einleitung eines Vollstreckungsverfahrens Zurückweisungsrechte. Der Anleger kann also stets selbst und autonom seine Rechte unmittelbar und unverzüglich wahrnehmen und muss seinen Ansprüchen bei dem Anlageunternehmen nicht hinterherlaufen. Er kann sofort seine Anlegerrechte in der Zwangsvollstreckung durchsetzen und braucht nicht in teuren, nervenaufreibenden und zeitraubenden Anlegerschutz-Prozessen um die Rückführung seines Kapitals kämpfen. Der Anleger braucht keine Beweisnöte und keine langwierigen Streitereien befürchten. Einige Unternehmen bieten sogar einen abgesicherten Wertsteigerungsschutz. Im Übrigen ist bekannt, dass Immobilienwerte bei guten Vermietungslagen stetig steigen. Der Werterhalt des Kapitals ( = Wertstabilität des Anlegerkapitals ) ist also nach menschlichem Ermessen gegeben.

Selbst wenn das Anlageunternehmen in die Insolvenz ginge, wäre der Anleger unabhängig von dieser Zahlungsunfähigkeit noch durch die Grundschuldeintragung im Grundbuch abgesichert. Ein potentieller Anleger kann also auf seine Frage: “Ja, wie sicher ist denn mein Geld ?” bestmögliche und überzeugende Antworten bekommen.

Der Beteiligungsanlagen-Konzeptionär Dr. jur. Horst Werner ( www.finanzierung-ohne-bank.de ) hat in den vergangenen Jahren für zahlreiche Unternehmen dieses grundschuldbesicherte Anlagenmodell erarbeitet und/oder begleitet diese am Kapitalmarkt. Es wird für alle Beteiligten am Anlagemarkt mit Erfolg umgesetzt: So haben die von Dr. Horst Werner betreuten Unternehmen Bohrerhof GmbH ( bohrerhof.de ), die RIVAG-Unternehmensgruppe ( rivag-sachwerte.de/ ), die Paulus Wohnbau GmbH ( paulus-wohnbau.de ), die WBG Immopark-Haar e.G. ( immopark-haar.com ), die Immo-Pro-Invest GmbH ( immo-pro-invest.com ) und viele weitere Unternehmen ( siehe unser Finanzportal www.anleger-beteiligungen.de ) entsprechende grundbuchbesicherte Kapitalanlagen im Angebot.

Weitere Auskünfte erteilt der Wirtschaftsjurist Dr. jur. Horst Werner unter der Mail-Adresse dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de .