Darlehen mit Grundschuld-Besicherung im ersten oder im zweiten Rang ( so Dr. Horst Werner von www.finanzierung-ohne-bank.de ) sind als öffentliche Beteiligungsangebote ebenso wie die unbesicherten qualifizierten Nachrangdarlehen nach dem Kreditwesengesetz ( KWG ) zulässig und stellen keine verbotenen Einlagengeschäfte im Sinne des § 1 KWG dar. Sofern eine Absicherung im zweiten Rang erfolgt, achtet die BaFin lediglich darauf, das die zweitrangige Absicherung noch im Rahmen des Verkehrswertes der Immobilie liegt. Der Wert der Immobilie ist im Zweifelsfalle durch einen zeitnah abgewickelten Kaufpreis oder durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen.

Das vom Darlehensgeber gewährte Darlehen wird über eine Buchgrundschuld ohne Brief oder eine Briefgrundschuld von dem Unternehmen als Darlehensnehmer abgesichert. Hierzu werden entweder Eigentümergrundschulden zugunsten des Darlehensnehmers auf einem oder auf mehreren Objekten des Darlehensnehmers oder von verbundenen Unternehmen zugunsten des Darlehensnehmers an erster Rangstelle bestellt oder bereits vorhandene erstrangige Grundschulden verwendet. Dem Darlehensgeber wird aus diesen Grundschulden in Höhe seines Darlehensbetrages eine Teil-Grundschuld nebst Zinssatz abgetreten. Teil-Grundschulden mehrerer Darlehensgeber stehen untereinander im gleichen Rang. Die Grundschuldabtretungen werden von einem Notar treuhänderisch verwaltet. Über die von dem Darlehensunternehmer veranlasste Abtretung erhält der Anleger als Darlehensgeber eine Bestätigung. Weitergehende Regelungen zum Verfahren der Grundschuldabsicherung sind auszuformulieren. Der Darlehensgeber muss sich jederzeit ohne erneute Mitwirkung des Unternehmens als Immobilien-Eigentümer vom Notar auf eigene Kosten eine vollstreckbare Ausfertigung seiner Teilgrundschuld ausfertigen lassen können oder sich für den Fall des Vorliegens von Briefgrundschulden einen Teil-Grundschuldbrief ausfertigen lassen können. Anderenfalls bleiben die Grundschulden beim Notar als deren treuhänderischer gemeinsamer Verwahrer hinterlegt.

Auch die privaten Nachrangdarlehen ohne Besicherung mit qualifizierten Rangrücktritt stellen kein Verstoß gegen das Kreditwesengesetz ( KWG ) dar. Beide Formen von öffentlichen Darlehensangeboten an eine Vielzahl von potentiellen Anlegern sind somit kapitalmarktfähig, so Dr. Horst Werner aus Göttingen. Das hat insbesondere Bedeutung bei der unternehmerischen Finanzierung von Immobilien. Die Strukturierung von Immobilienfinanzierungen hat sich in den vergangenen Jahren durch private Grundschulddarlehen erheblich verändert. Herkömmlicher Weise erhielt der Immobilienkäufer von der Bank ein erstrangiges, durch ein Grundpfandrecht besichertes Darlehen, wobei Geschäftsbanken heute regelmäßig bis 80% finanzieren und Hypothekenbanken gesetzlich an einen Beleihungswert von 60% des Verkehrswertes gebunden sind. Der zweite Finanzierungsteil wurde oft durch ein nachrangiges Bankdarlehen oder durch Eigenmittel des Immobilienerwerbers dargestellt. Die Bank refinanzierte sich u.a. durch die Emission von Pfandbriefen.

Nunmehr sind nicht nur private Nachrangdarlehen, sondern ebenso grundschuldgesicherte Erst- oder Zweitrangdarlehen von privaten Kapitalgebern am Kapitalmarkt zulässig. Voraussetzung für das besicherte Darlehen von privater Seite ist lediglich, dass dem Darlehensgeber eine Grundschuldabsicherung eingeräumt sein muss, die ihm selbst unabhängig von Dritten eigene Verwertungsrechte in Bezug auf die Grundschuld einräumt. Private Darlehen bedürfen also für ihre kapitalmarktrechtliche Zulassung der grundbuchlichen Besicherung, wahrend ohne eine solche Grundschuldabsicherung nur Nachrangdarlehen mit einer qualifizierten Rangrücktrittsklausel hinter die Ansprüche bevorrechtigter Gläubiger zulässig sind. Die Dr. Werner Financial Service AG ( dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de ) erstellt KWG-konforme und BaFin-zulässige Darlehensverträge sowohl als grundschuldgesicherte Erst- oder Zweitrangdarlehen als auch als qualifizierte Nachrangdarlehen zur Kapitalaufnahme am Beteiligungsmarkt.