05. April 2011

Savills Research: Deutsche Bürovermietungsmärkte im 1. Quartal 2011

Aufwärtstrend intakt - Flächenumsatz und Mieten über Vorjahresniveau, Leerstände stabilisieren sich

- Büroflächenumsatz stieg gegenüber dem Vorjahresquartal um 4,6 % auf 611.200 m²

- Spitzen- und Durchschnittsmieten lagen zumeist über dem Vorjahresniveau und wiesen steigende Tendenz auf

- Leerstandsquote blieb bei durchschnittlich 10,6 % weitgehend stabil

Die fünf großen deutschen Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München verzeichneten im 1. Quartal 2011 einen Flächenumsatz von zusammen etwas mehr als 600.000 m², was gegenüber dem Vorjahresquartal einem Plus von knapp 5 % entspricht. 'Damit setzten die Märkte ihren Mitte 2010 begonnenen Aufschwung fort. Wir beobachten eine anhaltend hohe Nachfrage nach Büroflächen', kommentiert Robert Kellershohn, Head of Office Agency bei Savills und verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Deutschland, das Ergebnis.

Mit Ausnahme Düsseldorfs, wo der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahresquartal um mehr als 40 % zurückging, wurde in allen Märkten ein Umsatzplus registriert. Der Rückgang in Düsseldorf ist jedoch in erster Linie auf die im 1. Quartal 2010 erfolgte Vodafone-Anmietung von etwa 90.000 m² zurückzuführen. Ohne diesen Sondereffekt wäre auch in der Rheinmetropole ein Umsatzanstieg zu verzeichnen gewesen. Das größte Plus beim Flächenumsatz wies Frankfurt auf (+ 86 % ggü. Q1-2010), gefolgt von Hamburg (+ 16 %), Berlin (+ 13 %) und München (+ 12 %). Verglichen mit dem vorangegangenen Quartal verschob sich die Nachfrage in allen Märkten stärker ins kleinteilige Flächensegment, Großdeals trugen nur unwesentlich zum Gesamtergebnis bei. Insgesamt fanden nur zwei Vermietungen ab 10.000 m² statt.

Die hohe Nachfrage führte vor dem Hintergrund rückläufiger Flächenfertigstellungszahlen vor allem im Spitzensegment zu steigenden Mieten. In allen fünf Märkten lag die Spitzenmiete über ihrem zum Jahresende 2010 erreichten Wert oder entsprach diesem. Lediglich in München ist das Niveau aus dem 1. Quartal 2010 trotz des Anstiegs der letzten Monate noch nicht wieder erreicht. Die durchschnittlichen Mietniveaus lagen Ende März teils über und teils unter ihren Vorjahreswerten, wiesen zuletzt aber ebenfalls eine stabile bis steigende Tendenz auf.

Nur wenig verändert zeigt sich die Leerstandssituation. Die Ende März 2011 registrierten Leerstandsquoten sind weitgehend dieselben wie Ende Dezember 2010. In Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg liegt der Leerstand damit signifikant über dem Vorjahresniveau, in München entspricht die derzeitige Leerstandsquote dem Vorjahreswert und Berlin verzeichnete einen Rückgang der Leerstandsquote. Insgesamt dürften die Leerstände in den nächsten Monaten abnehmen, wenngleich dies wohl nur in relativ geringem Umfang der Fall sein wird. Dennoch dürfte diese Entwicklung zusammen mit einer anhaltend hohen Flächennachfrage zu einem weiteren Aufwärtspotenzial bei den Mieten führen. Im Hinblick auf den Flächenumsatz rechnet Savills damit, dass die Marke von 2,5 Mio. m² in 2011 erreicht wird. 'Mit Blick auf die nach wie vor hohe konjunkturelle Dynamik in Deutschland wird der Flächenumsatz aus heutiger Perspektive mit hoher Wahrscheinlichkeit sogar über diesem Wert liegen', meint Matthias Pink, Researcher bei Savills.

Büromärkte im 1. Quartal 2011 im Überblick

Flächen-umsatz
(m²) Leerstands-rate
(%) Spitzen-miete (EUR/m²) Durchschnitts-miete (EUR/m²)
Berlin 181.200 6,8 21,10 12,30
Düsseldorf (inkl. Neuss und Ratingen) 80.000 11,3 23,50 13,00
Frankfurt (inkl. Eschborn und Kaiserlei) 85.400 17,8 38,00 20,00
Hamburg 112.200 9,4 23,90 13,60
München (inkl. Umland) 152.400 7,9 29,20 14,28

Savills Research 2011

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