Ein kleines Einfamilienhaus am Stadtrand, mit roter Backsteinfassade und schwarzem Giebeldach: So oder ähnlich träumen viele Menschen von ihrem Haus. Ein teurer Traum, der fast nie ohne eine Immobilienfinanzierung klappt und ohne etwas Eigenkapital im Sparstrumpf.

Der Blick in die Verkaufsunterlagen zeigt: Mehrere Hunderttausend Euro kostet das Traumhaus. Der Blick ins eigene Portemonnaie zeigt hoffentlich nicht gähnende Leere. Denn wenn eine Immobilie von einer Bank finanziert werden soll, dann wünscht sich diese einen gewissen Prozentsatz des Kaufpreises als Eigenkapital. Und der Immobilienkäufer kann so auch die Kreditkosten reduzieren.

Eigenkapital: Festgelegte Zinsgrenzen
Die Regel für die Höhe der Zinsen ist vom Prinzip her einfach: Je unsicherer aus Sicht der Bank die Rückzahlung der Leihgabe ist, desto höher werden die Zinsen. Gleichzeitig gibt es in Deutschland eingespielte Staffelungen, bis zu denen bestimmte Zinssätze gewährt werden.

Sprich: „Je höher der Eigenkapital-Anteil, desto geringer ist der Zinssatz“, beschreibt Marcus Rex, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers BS Baugeld Spezialisten AG. „Empfehlenswert und oft gefordert ist ein Eigenkapital-Anteil von mindestens 20 Prozent. Je mehr, desto besser.“

Grundlage ist dabei der Beleihungswert, den die Bank ermittelt. Dieser weicht vom Verkehrswert ab, denn die Bank nimmt davon noch einmal Risikoabschläge vor. Außerdem: Auch die Kaufnebenkosten werden nicht berücksichtigt. Insgesamt muss der künftige Eigenheimbesitzer bei einer normalen Finanzierung also damit rechnen, dass er mehr als 30 Prozent der Gesamtkosten irgendwie aus eigener Tasche aufbringen muss.

Baugeld Spezialisten-Tipp:
„Wer ohne Eigenkapital finanziert, geht auch persönlich ein deutlich höheres Risiko ein“, skizziert Rex. „Umso wichtiger ist es dann, dass eine vernünftige Budgetplanung gemacht wurde.“ Dabei schaut der Immobilienkäufer genau, wie hoch seine Einnahmen und Ausgaben im Monat sind, am besten kontinuierlich. Steht das Konto ständig in den Miesen, dann ist ein Immobilienkauf in diesem Moment vielleicht doch nicht sinnvoll.

Ein Blick auf die aktuellen Baufinanzierungstrends: Der Leitzins steht auf niedrigen 1 Prozent, doch mittlerweile spekulieren die Märkte über eine Erhöhung. Der „Euro-Rettungsschirm“ - frisch gewähltes „Börsenunwort des Jahres“ - soll zunächst nicht weiter ausgeweitet werden. Er soll Eurostaaten vor der Pleite retten. In der laufenden Woche ist der Bund-Future leicht gefallen. Mittelfristig befindet er sich im Abwärtstrend. Die Referenzgröße für die Entwicklung der Bauzinsen zeigt mittelfristig tendenziell deren Anstieg an.

Kurz erklärt: Was ist eine 1a- und 1b-Finanzierung?
Bei der Finanzierung einer Immobilie stellt die Bank Vermutungen darüber an, wie sicher die Rückzahlung der Kreditschuld ist. Entsprechend passt sie ihre Zinsforderungen an und daraus sind die Bezeichnungen 1a- und 1b-Finanzierung entstanden.

Konkret: Bis zu einer Höhe von 60 Prozent des Beleihungswertes eines Hauses geht die Bank davon aus, dass es höchstwahrscheinlich alleine durch den Verkauf desselben ihre Kreditschulden zurückerhält. Bis zu 80 Prozent ist das auch noch recht sicher. Und ab 80 Prozent steigt die Wahrscheinlichkeit, dass der Kredit nicht alleine durch die Substanz gedeckt ist; der Immobilienkäufer muss mit seinem eigenen – schwerer einzutreibenden – Vermögen herhalten.

Früher war es so, dass eine klassische Hypothekenbank ausschließlich bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes finanziert hat, diesen sehr sicheren Kredit nennt man aufgrund seiner Position im Grundbuch 1a-Kredit. Die 20 Prozent von 60 bis 80 Prozent übernimmt nach diesem Schema zum Beispiel die Geschäftsbank mit einem weiteren Annuitätendarlehen, dem 1b-Darlehen.

Heute tritt diese Unterscheidung übrigens wenig ins Sichtfeld des Immobilienkäufers, weil die Bank meistens eine Finanzierung aus einer Hand anbietet – und sich im Hintergrund entsprechend refinanziert.