Auer Witte Thiel: „BGH stärkt Rechte von Vermietern“

München, im April 2010: Ein aktuelles BGH-Urteil stärkt die Rechte des Vermieters bei preisgebundenem Wohnraum. Die Mietrechtsexperten von Auer Witte Thiel begrüßen dieses Urteil. Vermieter können nun bei unwirksamen Klauseln über Schönheitsreparaturen eine Mieterhöhung verlangen, bisher war diese Möglichkeit laut Auer Witte Thiel komplett ausgeschlossen. Die Münchner Anwaltskanzlei Auer Witte Thiel informiert als langjähriger Partner vieler Wohnungsbauunternehmen und Hausverwaltungen über das neue Urteil.

Der beklagte Mieter lebt nach Informationen von Auer Witte Thiel in öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum. Die Klägerin – eine Wohnungsbaugenossenschaft – informierte den Mieter zunächst darüber, dass die in den allgemeinen Vertragsbestimmungen enthaltene Klausel über Schönheitsreparaturen nach der neuen Rechtssprechung des BGH unwirksam sei.

Weil aufgrund der unwirksamen Klausel nunmehr die Genossenschaft Schönheitsreparaturen zu bezahlen hat und der Vermieter jede Änderung am Vertrag ablehnte, erhöhte die Genossenschaft gemäß § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) seine Miete. Der beklagte Mieter zahlte laut Auer Witte Thiel die höhere Miete nicht und wurde daraufhin von der Genossenschaft per Klage zur Zahlung der ausstehenden Beträge aufgefordert.

Das Amtsgericht Fürth wies die Klage der Genossenschaft ab, während das Landgericht Nürnberg-Fürth ihr stattgab. Die Revision des beklagten Mieters vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hatte keinen Erfolg. Laut BGH-Urteil vom 24. März 2010 (AZ: VIII ZR 177/09) war die Wohnungsbaugenossenschaft also berechtigt, die Miete einseitig um den entsprechenden Betrag zu erhöhen, informiert Auer Witte Thiel.

Die Gründe: Nach Art. 11 Abs. 1 S.1 des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes kann die Genossenschaft als Vermieter dem Mieter schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt bis zur Höhe des gesetzlich zulässigen Entgelts erhöht werden soll, wenn der Mieter nur zur Zahlung eines niedrigeren Entgelts verpflichtet ist. Laut BGH und auch nach Meinung von Auer Witte Thiel hat die Wohnungsbaugenossenschaft zu Recht darauf hingewiesen, dass aufgrund der unwirksamen Klausel nun sie selbst die Kosten für Schönheitsreparaturen zu bezahlen hat.

Nach § 28 Abs. 4 II. BV darf der Vermieter einen Zuschlag zur Kostenmiete verlangen, wenn er wie in diesem Fall die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Dieser Zuschlag entfällt laut Auer Witte Thiel nur, wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind und der Mieter entsprechende Zahlungen an den Vermieter überwiesen hat.

Auer Witte Thiel hat Erfahrung im Mietrecht und weist im Zusammenhang mit dem aktuellen Urteil auf einen deutlichen Unterschied zum frei finanzierten Wohnraum hin. Ist dort eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ungültig, sind Vermieter nicht berechtigt, bei Schönheitsreparaturen eine Mieterhöhung zu verlangen (vgl. BGH-Urteil vom 9. Juli 2008, AZ: VIII ZR 181/07). Die Begründung: Bei preisgebundenem Wohnraum wird die Miete nach Kostenelementen ermittelt und richtet sich nach aller Erfahrung von Auer Witte Thiel nicht wie im frei finanzierten Wohnraum nach der jeweiligen marktüblichen Miete.

Über Auer Witte Thiel
Auer Witte Thiel ist eine wirtschafts- und presserechtlich ausgerichtete Anwaltskanzlei. Auer Witte Thiel vertritt seit Jahrzehnten im Bereich Miet-, Immobilien- und Baurecht eine Vielzahl von Wohnungsbauunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften. Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Der Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist in München.

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