Keine Eigenkapitalanforderungen, keine Immobilien-Zweckbindung und kein bestimmtes Rating: Grundbuchbesicherte Kapitalanlagen bzw. Darlehensgelder von Privatanlegern bedürfen kapitalmarktrechtlich, darauf weist der Kapitalmarktjurist Dr. jur. Horst Werner ( www.finanzierung-ohne-bank.de ) hin, anders als bei Immobilien-Fonds ( AIF-Fonds nach dem KAGB ) eingezahlte Anleger-Gelder oder anders als bei Bankkrediten keiner Zweckbindung, keiner bestimmten Eigenkapitalquote des Initiators und keiner Bonitätsprüfung. Die Gelder sind im Rahmen des Unternehmensgegenstandes des Emissionsunternehmens frei verfügbar. Die öffentliche Platzierung von grundschuldgesicherten Darlehensgeldern von privaten Kapitalanlegern setzen kapitalmarktrechtlich also keine vertraglich bestimmte Zweckbindung und auch keine Bonitätsprüfung des Grundstückseigentümers voraus, sondern erfordern lediglich die Einhaltung der Wertgrenzen des Immobilienobjekts. Kapitalmarktrechtlich muss sich die Grundschuldbesicherung mit Brief zugunsten der Kapitalgeber im Rahmen der nachzuweisenden Bewertung des Grundstücksobjekts bewegen. Der Wert-Nachweis kann gegenüber der BaFin durch einen zeitnahen Kaufvertrag über die Immobilie oder durch ein Sachverständigengutachten geführt werden. Die Qualitätsgüte der Kapitalanlage wird also durch den Wert der Immobilie, aber nicht durch eine Bonitätsprüfung des Immobilieneigentümers selbst oder durch eine Bonitätsprüfung des Eigentümer-Unternehmens nachgewiesen.

Zur Besicherung der Kapitalanleger wird - wenn die Anleger aus Kostengründen nicht alle selbst ins Grundbuch eingetragen werden - die Mitbesitzeinräumung z.B. am Eigentümer-(Grundschuld-) Stammbrief - zur Begründung einer Gesamtgläubigerschaft aller beteiligten Anleger - und eine wirksame notarielle Abtretung von Grundschuldteilbeträgen voraussetzt. Dies bedingt zunächst, dass bei einer Eigentümergrundschuld überhaupt ein Grundschuldbrief ( als sogen. Stammbrief ) ausgestellt wurde und dem amtierenden Notar zur Mitbesitzeinräumung vorliegt. Der Grundschuldbrief gilt als sogen. Stammbrief, der dem amtierenden Notar als unparteiischem Dritten zur wirksamen Verwahrung zur Verfügung stehen muss. Ein wirksamer Verwahrauftrag des Grundschuldbriefs als Orderschuldverschreibung ( siehe § 1 Abs. S. 2 Nr. 1 Kreditwesengesetz ) setzt wiederum gem. den §§ 57 BeurkG eine schriftliche Verwahranweisung an den amtierenden Notar als Verwahrer voraus, worauf die BaFin noch kürzlich hingewiesen hat. Das Unternehmen darf den Grundschuldbrief als Stammbrief, der ein Wertpapier darstellt, nicht selbst verwahren, da es damit das Depotgeschäft ( als unzulässiges Bankgeschäft ) betreiben würde. Verwahren muss ( und darf nur ) derjenige amtierende Notar, der auch die Eigentümergrundschuld beurkundet und beim Grundbuchamt beantragt hat.

Als verbotenes Einlagengeschäft bestimmt das Kreditwesengesetz ( KWG ) in § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 unbedingt rückzahlbare Gelder, wenn der Rückzahlungsanspruch nicht in Inhaber- oder Orderschuldverschreibungen ( = (Teil-)Grundschuldbrief ) verbrieft wird. Geschieht die Besicherung dadurch, dass für die Anleger keine (Teil-)Grundschuldbriefe ausgestellt werden, sondern nur eine Anspruchsabtretung und nur der Mitbesitz am Stammbrief durch einen Notar eingeräumt wird, so ist zusätzlich erforderlich, dass auf das Widerspruchsrecht des jeweiligen Grundstückseigentümers aus den §§ 1155, 1160 BGB verzichtet und der Verzicht ins Grundbuch eingetragen wird. Weder der verwahrende Notar noch das Unternehmen dürfen bei der Beantragung einer Zwangsvollstreckungs-Urkunde durch einen Anleger Zurückweisungsrechte haben. Weitere Informationen erteilt der Kapitalmarktpraktiker Dr. jur. Horst Werner von der Dr. Werner Financial Service AG unter der Mail-Adresse dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de .