Bauträger können grundschuldbesicherte Privatdarlehen von Anlegern über den Beteiligungsmarkt für den Ankauf von Immobilien nutzen und müssen nicht über die Makler- u. BauträgerVO ( MaBV ) gehen, so Dr. Horst Werner ( www.finanzierung-ohne-bank.de. Bauträger können BaFin-prospektfreie grundbuchgesicherte Anleger-Darlehen gerade auch zur Kapitalbeschaffung für den Ankauf von Immobilien einsetzen. Grundschuldbesicherte Kapitalanlagen können also auch vor dem Erwerb ( und somit zum Zwecke der Finanzerung ) von Immobilien als zukünftig „besicherte Kapitalanlagen“ angeboten und platziert werden. Der Bauträger muss also nicht nach der Makler- und Bauträger-Verordnung (MaBV) erst einen bestimmten Bautenstand und eine notarielle Teilungserklärung abwarten, eher er die ersten Gelder von Kaufinteressenten bekommt. Er kann schon vorher mit einer geplanten Eigentümergrundschuld und deren Teilabtretung an potentielle Kapitalgeber entsprechendes Finanzierungskapital ins Unternehmen hereinholen. Deshalb kann bereits für den Ankauf von Grundstücksobjekten das BaFin-prospektfreie grundschuldbesicherte Darlehen ( erst- oder zweitrangig ) zur Finanzierung des Grundstückskaufpreises in Betracht kommen, wobei die Besicherung der Anlegergelder zeitnah ( = innerhalb einiger Wochen ) nach dem Ankauf einer Immobilie geschehen muss. Beim möglichen späteren Kauf einer Wohnung kann das besicherte Anleger-Darlehen in eine Anzahlung auf den Wohnungspreis umgewandelt bzw. bei der Kaufpreiszahlung angerechnet werden.

Bei der Makler- und Bauträgerverordnung ( MaBV ) beißt sich für den Bauträger oft „die Katze in den Schwanz“: Einen Bautenstand und eine notarielle Teilungserklärung kann der Bauträger erst vorweisen, wenn er selbst den Ankauf der Immobilie und den Kellerbau vorfinanziert hat, wobei die Vorfinanzierung oft bei den Banken scheitert. Die Bank finanziert meistens erst dann, wenn der Bauträger mindestens 50 % ( oder mehr Wohnungen ) an zukünftige Wohnungseigentümer verkauft hat. Das behindert massiv das Bauträger-Wachstum.

Bei der bankenunabhängigen, kapitalmarktorientierten Finanzierung kann zuerst das Kapital zur Finanzierung aufgenommen werden und die Besicherung der Anlegergelder im Grundbuch kann danach erfolgen. Nach der Rechtsprechung sollte die Besicherung zeitnah ( innerhalb weniger Wochen – so das Verwaltungsgericht Frankfurt/Mai – 7 L 2174/15.F vom 26. 08. 2015 ) auf dem anzukaufenden Immobilienobjekt oder einem anderen Objekt durch eine (Eigentümer-)Grundschuld erfolgen. Die BaFin hat Zeitspannen von bis zu 16 Wochen bis zur Durchführung der Grundschuldbesicherung akzeptiert. Um grundbuchbesicherte Darlehen als Kapitalanlagen anzubieten, muss der Emittent also nicht bereits Immobilien im Bestand bzw. Besitz oder schon gekauft haben. Das Anlegerkapital kann aufgenommen und erst nach dem Immobilienankauf die Besicherung vorgenommen werden. Bei der Kapitalaufnahme ( = Einsammeln des Kapitals ) muss die zur Besicherung heranzuziehende Immobilie nicht bezeichnet bzw. identifiziert werden. Vielmehr kommt für die nach § 1 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 Kreditwesengesetz (KWG) erforderliche Besicherung jede Immobilie in Betracht. Für weitere Detailfragen steht Dr. jur. Horst Werner unter der Mailadresse dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de zur Verfügung.