Die Platzierung von grundschuldbesicherten Darlehen zur Kapitalaufnahme ist gem. § 1 Abs. 1 S. 2 Kreditwesengesetz ( KWG ) erlaubnisfrei am Kapitalmarkt ohne Volumenbegrenzung durchführbar, sofern der Rückzahlungsanspruch des Anlegers in Inhaber- oder Orderschuldverschreibungen verbrieft wird. Dies ist bei der Besicherung der Darlehen mit Grundschuldbriefen, die als Inhaber- oder Orderschuldverschreibungen gelten, der Fall ( siehe www.finanzierung-ohne-bank.de ). Grundschuldbesicherte Darlehensunterlagen ( Vertrag, Zeichnungsschein, Widerrufsbelehrung, Fernabsatz-Informationen, steuerliche Hinweise, Beratungsprotokoll für Vermittler ) stellt die Dr. Werner Financial Service AG gänzlich BaFin-frei zum sofortigen Platzierungsstart zur Verfügung. Es gibt keine Beschränkung der Zahl der abzuschließenden grundschuldbesicherten Darlehensverträge und ebenso gibt es keine Euro-Betragsbegrenzung ( Weder bei der Mindesteinlage, noch bei der Höchsteinlage und auch nicht beim
Euro-Gesamtvolumen ! ).

Nach der Grundsatzentscheidung der BaFin gilt das grundschuldbesicherte Darlehen nicht als Finanzinstrument im Sinne des Kreditwesengesetzes und auch nicht als Vermögensanlage im Sinne des Vermögensanlagengesetzes ( VermAnlG ), da in § 1 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VermAnlG nur das partiarische Darlehen und das Nachrangdarlehen genannt sind ( so die BaFin ). Die Auffangklausel mit der Nr. 7 ist ebenfalls nicht einschlägig. Der neue § 1 Abs. 2 Nr. 7 Vermögensanlagengesetz enthält zwar erstmalig eine Auffangklausel bzw. Generalklausel, wonach als Vermögensanlagen auch alle „sonstigen Anlagen gelten, die einen Anspruch auf Verzinsung und Rückzahlung gewähren“. Entsprechend dieser Generalklausel hätten auch grundschuldbesicherte Darlehen als Vermögensanlagen im Sinne des Gesetzes angesehen werden können. Für grundschuldbesicherte Darlehen wendet die BaFin jedoch diese Generalklausel nicht an, sondern verweist auf § 1 Abs. 1 S. 2 KWG.

Alle ( auch neuen ) Finanzinstrumente des Vermögensanlagengesetzes sind ohnehin nur dann zulässig, soweit sie keine Einlagengeschäfte gem. § 1 KWG darstellen. Dies ergibt sich explizit aus dem neuen § 1 Abs. 2 Nr. 7 VermAnlG letzter Halbsatz. Grundschuldbesicherte Darlehen wurden in entsprechenden Grenzen ( z.B. Besicherung bis zu 100 % ) von der BaFin auch bisher nicht als KWG-Einlagengeschäfte eingestuft. Eine Änderung der Beurteilung von grundschuldbesicherten Darlehen ergibt sich aus dem Kleinanlegerschutzgesetz nicht. Die BaFin wendet also die Auffangklausel des § 1 Abs. 2 Nr. 7 Vermögensanlagengesetz nicht auf grundschuldbesicherte Darlehen an und lässt damit die grundschuldbesicherten Darlehen als einzige vollkommen BaFin-prospektfreie "Lücke" offen.

Für die kapitalmarktrechtliche Zulässigkeit der privaten grundschuldbesicherten Darlehen setzt die BaFin zum einen voraus, dass sich die Besicherung im Rahmen des Verkehrswertes einer deutschen Immobilie bewegen muss. Dieser Verkehrswert kann entweder durch eine zeitnahe Kaufpreisvereinbarung oder durch ein Bewertungsgutachten nachgewiesen werden. Zum anderen muss die Grundschuldbesicherung so veranlasst sein, dass jeder Anleger als Darlehensgeber einen direkten Zugriff auf das Sicherungsmittel hat und unmittelbar im Falle von Nichtleistung des Unternehmens die Zwangsvollstreckung in das Grundstücksobjekt einleiten kann. Er muss die Möglichkeit haben, sich eine vollstreckbare Ausfertigung über die (Teil-)Grundschuld ausstellen zu lassen, ohne dass es der Zustimmung eines Dritten bedarf. Als verbotenes Einlagengeschäft bestimmt das Kreditwesengesetz ( KWG ) in § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 unbedingt rückzahlbare Gelder, wenn der Rückzahlungsanspruch nicht in Inhaber- oder Orderschuldverschreibungen ( = (Teil-)Grundschuldbrief ) verbrieft wird. Geschieht die Sicherung dadurch, dass für die Anleger keine (Teil-)Grundschuldbriefe ausgestellt werden, sondern nur eine Anspruchsabtretung und nur der Mitbesitz am Stammbrief eingeräumt wird, so ist zusätzlich erforderlich, dass auf das Widerspruchsrecht des jeweiligen Grundstückseigentümers aus den §§ 1155, 1160 BGB verzichtet und der Verzicht ins Grundbuch eingetragen wird.

Voraussetzung für das besicherte Darlehen von privater Seite ist also, dass dem Darlehensgeber eine Grundschuldabsicherung eingeräumt und eine (Teil-)Briefgrundschuld oder eine notarielle Teil-Abtretung ausgestellt sein muss, die ihm selbst unabhängig von Dritten eigene Verwertungsrechte in Bezug auf die Grundschuld gewährt. Sofern ein Notar die (Teil-)Briefgrundschulden verwahrt, darf er keine eigenen Zurückweisungsrechte haben, wenn der Anleger eine vollstreckbare Ausfertigung beantragt.

Auch beim Ankauf von Grundstücksobjekten kann das BaFin-prospektfreie grundschuldbesicherte Darlehen ( erst- oder zweitrangig ) in Frage kommen, wobei die Besicherung zunächst über das Notaranderkonto des kaufvertragsabwickelnden Notars geschehen muss.

Die öffentliche Platzierung und Aufnahme von grundschuldbesicherten Darlehen ist vollkommen BaFin- und prospektfrei, wenn eine Reihe von konkret formulierten Vertrags- und Abwicklungsbedingungen eingehalten werden ( siehe dazu www.finanzierung-ohne-bank.de ). In einer weiteren Stellungnahme der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ( BaFin ) von Anfang April 2017 – so berichtet Dr. Horst Werner – hat diese zur erlaubnisfreien Zahlungsabwicklung von grundschuldbesicherten Darlehensbeträgen der Anleger Stellung genommen. Es geht dabei um eine Abgrenzung zur möglichen Erlaubnispflicht für Finanztransfergeschäfte gemäß den §§ 8 Abs. 1, 1 Abs. 2 Nr. 6 Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz ( ZAG ) durch die BaFin. Die BaFin schreibt dazu: „Soweit Sie in Ihrem Geschäftsvorhaben vorsehen, dass das Investitionskapital ( also die Darlehensbeträge ) durch den Investor an den Notar auf Notaranderkonto (Treuhandkonto, dessen Fokus auf der Kontrolle der Mittelverwendung liegt) zu überweisen ist, bitte ich im Hinblick auf das mögliche erlaubnispflichtige Erbringen von Zahlungsdiensten nach dem Gesetz über die Beaufsichtigung von Zahlungsdiensten (ZAG) durch den Notar um Mitteilung, ob dieser in diesem Zusammenhang auch den Kaufvertrag über die zu erwerbende Immobile beurkundet. Sollte dies der Fall sein, teile ich Ihnen bereits jetzt mit, dass ich dann davon ausginge, dass die Weiterleitung des Investitionskapitals Bestandteil des anwaltlichen Beratungs- bzw. Mandatsverhältnisses des Notars im Rahmen der Abwicklung des Immobilienerwerbs wäre und keine erlaubnispflichtigen Zahlungsdienste erbracht würden. Andernfalls kann ich nicht ausschließen, dass der Notar erlaubnispflichtig das Finanztransfergeschäft gemäß §§ 8 Abs. 1, 1 Abs. 2 Nr. 6 ZAG betreiben würde. In diesem Fall wäre mir eine abschließende aufsichtsrechtliche Beurteilung nur bei Kenntnis der mit dem Notar abzuschließenden (Treuhand-)Verträge möglich.“

Die Zahlungsabwicklung der mit einer Grundschuld zu besichernden Darlehensbeträge sollte also über das Notaranderkonto desjenigen Notars, der auch den Grundstückskaufvertrag beurkundet hat und mit der Eigentumsumschreibung des Kaufobjekts beauftragt ist, erfolgen. Sollte die Zahlungsabwicklung über das Anderkonto eines anderen Freiberuflers durchgeführt werden, könnte dies einen Verstoß gegen die §§ 8 Abs. 1, 1 Abs. 2 Nr. 6 ZAG bedeuten. Bei dem Notar, der den Grundstückskaufvertrag abwickelt, ist das Geld auf dem Anderkonto gesichert, bis die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch durchgeführt wird. Danach kann der Anleger-Darlehensbetrag entweder an das Emissionsunternehmen oder zur Kaufpreiserfüllung für das Objekt ausgezahlt werden. Ist bereits eine Grundschuldbesicherung ( z.B. auf einem vorhandenen Objekt ) gegeben, dann kann der Darlehensbetrag direkt (ohne Anderkonto) auf ein Bankkonto des Emissionsunternehmens überwiesen werden. Weitere Informationen erteilt Dr. jur. Horst Werner von der Dr. Werner Financial Service AG unter der Mailadresse dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de bei entsprechender Anfrage.