Lässt sich der Ausnahmetatbestand für „Schwarmfinanzierungen“ von Immobilien begründen?

Ludwigsburg, 18.05.2017.„Ohne Diskussion soll das Kleinanlegerschutzgesetz Verbraucher schützen. Insofern ist die Frage auch erlaubt, inwieweit Schwarmfinanzierungen, das sogenannte Crowdinvesting oder Crowdfunding, von Immobilien hiervon weitgehend ausgenommen sein können“, sagt Jens Meier, im Vorstand der WKZ Wohnkompetenzzentren. Im vergangenen Jahr wurden laut Crowdinvesting Marktreport in Deutschland 63,8 Millionen Euro investiert. Der Bärenanteil, rund 63 Prozent hiervon, flossen in Immobilienfinanzierungen. Anlagen unter einer Höhe von 2,5 Millionen Euro fallen dabei nicht unter die Vorgaben einer aufwendigen Prospektierung, wie es ansonsten – bei vergleichbaren Anlagen – das Kleinanlegerschutzgesetz vorsieht. Das ist einigen Experten ein Dorn im Auge. Zumal es sich in der überwiegenden Zahl der Fälle bei den Immobilienfinanzierungen um sogenannte qualifizierte Nachrangdarlehen handelt, bei denen ein Totalverlust des Kapitals nicht ausgeschlossen werden kann. „Nun sorgen Schwarmfinanzierungen in Deutschland, neben rein spendenorientierten Konstruktionen, durchaus dafür, junge Unternehmen mit Kapital auszustatten. Selbst im Bereich der Immobilien kann man damit argumentieren, dass hierdurch überwiegend der Neubau von Wohnimmobilien angekurbelt wird“, so der Vorstand der WKZ Wohnkompetenzzentren. Jens Meier ist sich aber durchaus bewusst, dass der Gesetzgeber gerade im Hinblick auf die Vielzahl von Kleinanlegern beim Crowdinvesting nicht die Augen davor verschließen kann, wenn es um deren Schutz geht, nur weil mit der Crowd ein anderer Vertriebsweg genutzt wird. Im Rahmen einer Anhörung im deutschen Bundestag gab es durch den Verbraucherzentrale Bundesverband hierzu deutliche Worte: „Immobilienfinanzierungen sollten aus dem Anwendungsbereich der Befreiungsvorschrift ausgenommen werden. Das einzig tragbare Argument für die Befreiungsvorschrift für Schwarmfinanzierungen ist es, Erleichterungen für junge und innovative Unternehmen zu schaffen (...) Immobilienprojekte stellen in aller Regel (aber) keine solchen Unternehmen dar (...)“, so die offizielle Stellungnahme. „Harter Tobak, dem der Bundesverband Crowdfunding mit Verweis auf (bislang) fehlende Missstände und mit der Bedeutung von Crowdinvesting-Finanzierungen zur Schaffung von Wohnraum konterte“, so WKZ-Chef Meier. Der Bundesverband Crowdfunding konnte sich hierbei nicht einmal auf den ZIA Zentralen Immobilien Ausschuss stützen. Der nämlich hält derartige Angebote im Verhältnis zu anderen Kreditgebern für privilegiert und forderte die Bundesregierung auf, gleiche Regeln für alle zu schaffen. Das jedoch dürfte nicht so einfach werden, will man nicht den gerade im Wachstum befindlichen Crowdinvesting-Markt, der von vielen Politikern große Vorschusslorbeeren bekam, abwürgen. „Am wahrscheinlichsten ist daher die Einführung einer Prospektpflicht light“, meint Jens Meier, der Vorstand der WKZ Wohnkompetenzzentren. Danach könnte es für Beteiligungen bis 2,5 Millionen Euro die verbindliche Einführung eines Vermögensanlagen-Informationsblattes (VIB) geben, das vor Vertriebsbeginn zunächst durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) genehmigt werden müsste. Damit wären die Anbieter künftig zwar gefordert, sich intensiver mit der Frage der Prospektierung auseinanderzusetzen, eine größere Kontrolle und Einflussnahme durch die BaFin gäbe es allerdings ebenfalls. Und eine bessere Vergleichbarkeit der Angebote auch. „Auch für die Crowdinvesting-Plattformen wäre diese Entscheidung ebenfalls positiv. Denn durch die Erfordernis der Gestattung gäbe es nur korrekte VIBs, dies reduziert zusätzlich die Haftung für die vermittelnden Plattformen“, so der Vorstand der WKZ Wohnkompetenzzentren. Mit einer Entscheidung wird zeitnah gerechnet.

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