Anleihen mit grundbuchrechtlicher Besicherung sind sogen. Hypothekenanleihen zur Unternehmensfinanzierung

Anleihen sind Schuldverschreibungen gem. den §§ 793 ff BGB mit einem Gläubiger-Forderungsrecht - so Dr. Horst Werner www.finanzierung-ohne-bank.de - und werden von Unternehmen zur Finanzierung mit einer jährlichen Festverzinsung ( "Geld gegen Zins" ) ausgegeben. Schuldverschreibungen sind deshalb nichts anderes als formalisierte wertpapierorientierte "Darlehen". Sie stellen bilanzrechtlich Verbindlichkeiten dar und werden mit einem gebundenen Zins oder auch einer Mindestverzinsung plus Gewinnbeteiligung ( = Gewinn-Schuldverschreibungen ) zur Unternehmensfinanzierung auf Zeit ausgegeben. Die Schuldverschreibung ( auch Bonds oder Anleihe genannt ) kann auch durch Hypotheken bzw. Grundschulden oder sonstige Forderungsrechte abgesichert werden, so dass man in diesem Falle von einer Hypothekenanleihe ( covered bonds ) spricht. Die Anleihe kann auch mit anderen Sicherheiten als Grundschulden, z.B. mit Forderungsabtretungen, belegt werden. Die Besicherung einer Anleihe mit Immobilien wird "Hypothekenanleihe" genannt.

Die Hypothek bzw. Grundschuld wird zur Sicherung der Kapitalgeber in der III. Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Es handelt sich hierbei um ein Pfandrecht an einem Grundstück. Als akzessorische Sicherheit ist die Hypothek vom Bestehen einer Forderung abhängig. Eine Hypothek kann als Buch- oder Briefhypothek oder auch als verbriefte Eigentümergrundschuld beim Amtsgericht eingetragen werden.

Die Buchhypothek wird ohne Zusatzurkunde im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefhypothek erhält der Gläubiger eine zusätzliche Urkunde, den sogenannten Hypothekenbrief. Dieser "Brief" hat Wertpapiercharakter. Er erleichtert die Übertragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek , da sie durch Zession ( = Abtretung ) und bloße Übergabe des Briefes unabhängig von Grundbuch übertragen werden kann. Als Berechtigter einer Hypothek kann der Anleihegläubiger eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Anleiheschuldner seine Pflicht zur Zahlung der Anleihezinsen nicht erfüllt.

Die Hypothek ist dementsprechend ein Sicherungsmittel für den Anleihegläubiger. Der Begriff Hypothek kommt aus dem griechischen und heißt soviel wie Unterpfand. Das Grundbuch für die Eintragung befindet sich beim zuständigen Amtsgericht des verpfändeten Objekts. Ein Anleihegläubiger, der ein berechtigtes Interesse nachweist, kann eine Grundbucheinsicht beim Amtsgericht vornehmen. Das Grundbuch gibt zudem Auskunft, wer Eigentümer des Grundstückes ist und welche Lasten oder vorrangige Eintragungen sich auf dem Grundstück befinden. Da in der III. Abteilung des Grundbuchregisters alle Grundpfandrechte eingetragen werden, kann aus der laufenden Nummer der Eintragung der Vor- oder Nachrang des Sicherungsrechts erkannt werden.

Für die Hypothekenanleihe gelten keine besonderen Vorschriften. Das Pfandbriefgesetz mit besonderen Besicherungsregeln gilt nur für Kreditinstitute, die von der BaFin eine besondere Zulassung als Pfandbrief-Bank erhalten haben. Nach den dort dargelegten Beleihungsprinzipien sind vom Beleihungswert vorsorglich Sicherheitsabschläge von 40% vorzunehmen. Und nach § 20 a Abs. 6 Kreditwesengesetz sind Gewerbeimmobilien von einem unabhängigen Sachverständigen einer jährlichen Bewertungs- und Werthaltigkeitskontrolle zu unterstellen. Wohnimmobilien müssen in dreijährigen Abstand durch Bewertung überwacht werden.

Hypothekenanleihen bzw. Schuldverschreibungen - gleich in welchen Ausprägungen - sind kapitalmarktrechtlich grundsätzlich Wertpapiere und zwar unabhängig davon, ob eine Verbriefung durch ein physisches Wertpapier stattfindet oder nicht. Die Bedeutung liegt deshalb für Anleihen darin, daß für die öffentliche Emission ( = Ausgabe und Angebot an Dritte ) von Anleihen ein bankenaufsichtsrechtlich genehmigter Wertpapierverkaufsprospekt erforderlich ist. Ohne Wertpapierprospekt dürfen lediglich 149 potentielle Anleger angesprochen bzw. beworben werden (= gesetzliche Eintrittsschwelle - siehe § 3 Abs. 2 Ziff. 2 WertpapierProspektGesetz - WpPG).

Bei einer Mindesteinlage ab Euro 100.000,- stellt das Wertpapierprospektgesetz die Ausgabe von (Anleihe-)Wertpapieren prospekt- und genehmigungsfrei, d.h. dass keine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines Wertpapierverkaufsprospektes besteht ( siehe § 3 Abs. 2 Ziff. 3 WpPG ). In der rein praktischen Platzierung kommt man jedoch schon aus Haftungs- und Vertrauensgründen ohne einen umfassenden Prospekt nicht aus. Zudem wird der Emittent mit einer hohen Einmaleinlage ab Euro 100.000,- in breiten Anlegerkreisen weniger Erfolg haben.

Die Dr. Werner Financial Service AG ( www.finanzierung-ohne-bank.de ) erarbeitet und erstellt entsprechende Wertpapier-Verkaufsprospekte und Hypothekenanleihe-Verkaufsprospekte und führt die BaFin-Billigung (bankenaufsichtsrechtliche Genehmigung) herbei. Interessenten erhalten weitere kostenfreie Auskünfte unter dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de .