Haus ist nicht gleich Haus – Preise beim Hausbau richtig vergleichen

Oft höre ich von zukünftigen Bauherren: „Natürlich vergleiche ich die Preise von den Hausbaufirmen!“ … jedoch werden hierbei oftmals Äpfel mit Birnen verglichen. Warum ist das so? Zur Beantwortung dieser Frage möchte ich Ihnen zwei Beispiele geben:

1. Unterschiedlicher Leistungsumfang: Um die Hauspreise miteinander vergleichen zu können muss der Leistungsumfang identisch sein. Aus unterschiedlichem Leistungsumfang müssen zwangsläufig unterschiedliche Preise resultieren. Um offensichtliche Unterschiede zu nennen, seien hier die unterschiedlichen Ausbaustufen genannt (Selbstbauhaus, Ausbauhaus, Fertighaus) – hierzu gehören auch Formulierungen wie „inkl. Keller“, „inkl. Bodenplatte“, „ab OK Bodenplatte“ oder „ab OK Kellerdecke“. Aber das ist nur der Anfang. Die Angebote unterscheiden sich im Wandaufbau, Dachkonstruktion, Heizsystem und, und, und … Natürlich sind Fenster ohne Pilzkopfverriegelung günstiger als Fenster mit 4-facher Pilzkopfverriegelung.
Um nun Äpfel mit Äpfeln vergleichen zu können, müssen die Bau- und Leistungsbeschreibungen im Detail analysiert und solange nachgebessert werden bis die Angebote die gleichen Leistungsinhalte enthalten oder Leistungsabweichungen bepreist sind. Erst dann führt ein Angebotsvergleich zum gewünschten Erfolg!

2. Flächenangaben: Mein Lieblingsthema ist die „Wohnfläche“! Selbst bei abgestimmten Leistungsumfang ist noch eine Variable von besonderer Bedeutung – das Mengengerüst. Der Hausanbieter bietet Ihnen ein Haus mit 150 qm Wohnfläche für 200.000 Euro an. Alles klar?
Lassen Sie uns folgendes Beispiel betrachten. Hierbei möchte ich bewusst auf eine Detailanalyse von Leistungsumfang etc. verzichten um das Thema Wohnfläche auf den Punkt zu bringen.
Angaben des Hausanbieters: Bei einer angegebenen Wohnfläche von 150 qm und einem Hauspreis von 200.000 Euro ergibt sich ein Quadratmeterpreis von rund 1.330 Euro je qm. Wir gehen mal davon aus, dass es sich bei dem Objekt um ein freistehendes Einfamilienhaus in Berlin/Brandenburg mit mittlerem Ausstattungsstandard handelt. Ein Richtwert liegt hierfür bei rund 1.200 Euro je qm. Sieht ja eigentlich ganz gut aus! Tatsächlich handelt es sich bei der Angabe um die sogenannte BGF - Brutto-Grundfläche (siehe Infobox).
Netto-Grundfläche: Um der tatsächlichen Wohnfläche näher zu kommen kann die sogenannte NGF - Netto-Grundfläche (siehe Infobox) herangezogen werden. Diese liegt für dieses Beispiel bei 120 qm. Bezogen auf die 200.000 Euro ergibt sich ein Quadratmeterpreis von rund 1.660 Euro je qm. Das sieht nun aber doch nicht mehr ganz so gut aus – wir erinnern uns an den Richtwert von 1.200 Euro je qm. Ganz am Ziel sind wir aber immer noch nicht!
Wohnfläche: Die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung ist nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau verpflichtend, für den privaten Wohnungsbau ist hingegen eine freie Vereinbarung möglich. Und hier liegt das Problem! Jeder Hausanbieter darf somit seine Wohnfläche in seinen Verkaufsunterlagen angeben. Für unser Beispiel liegt die Wohnfläche gem. WoFlV bei rund 100 qm – macht bei Baukosten von 200.000 Euro einen Quadratmeterpreis von 2.000 Euro je qm!
Wenn nun ein Hausanbieter ein Angebot mit 150 qm (BGF) zu 220.000 Euro vorlegt und der zweite 140 qm (Wohnfläche nach WoFlV) zu 230.000 Euro, dann ist am Ende das teuerste Angebot doch das günstigste Angebot!

Am Rande sei erwähnt: Bei dem Vergleich von Hausangeboten sollten eine Reihe verschiedener Kriterien geprüft werden. Der Preis ist hierbei nur ein Vergleichskriterium – weitere wichtige Kriterien sind z.B. Insolvenzrisiko der Baufirma und Vollständigkeit und Transparenz des Angebots.

Fazit: Ein fundierter Angebotsvergleich unter Berücksichtigung aller Aspekte kann nur von einem gut ausgebildeten und erfahrenden Fachmann durchgeführt werden. Die möglichen Einsparungen liegen weit über den anfallenden Beraterhonoraren.

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Marcus Krüger Bau- und Immobilienberatung – Kaufmännische Beratung rund um den Hausbau: Angebotsvergleich – Baukostenberatung – Risikovorsorge und vieles mehr. Mehr Informationen unter: www.bauherren-beraten.de

Marcus Krüger ist Experte für Baukostenberatung im Einfamilienhausbau und als kaufmännischer Bauherrenberater im Interesse privater Bauherren tätig. Mit langjähriger Erfahrung im Bau- und Immobilienbereich verfolgt Marcus Krüger das Ziel, Bauherren vor kaufmännischen Risiken im Bauprojekt zu schützen.