Investorenfinanzierung mit gewinnberechtigtem Risikokapital oder mit Darlehen im Nachrang – von Dr. Horst Siegfried Werner
Pressetext verfasst von HorstWerner am Sa, 2012-07-21 10:35.Die Investorenfinanzierung ist eine Finanzierung über private Dritte als Kapitalgeber, erläutert Dr. Horst Siegfried Werner ( www.finanzierung-ohne-bank.de ) von gewinnberechtigtem Beteiligungskapital auf Risikobasis oder von festverzinslichen Darlehen mit einer Nachrangklausel oder von Schuldverschreibungen ( Anleihen ) mit Festverzinsung bei periodischer Auszahlung der Zinsvergütung. Die Investorenfinanzierung kann zur Unternehmensfinanzierung oder zur Projektfinanzierung oder zur Immobilienobjektfinanzierung genutzt werden.
Eine Unternehmensfinanzierung durch Kapitalzufuhr durch durch eine Reihe von alternativen Finanzierungsformen geschehen. Im Rahmen der Unternehmens-Außenfinanzierung als Investorenfinanzierung sind Bareinlagen, materielle Sacheinlagen ( z.B. Immobilien, Maschinen etc.) und/oder immaterielle Wirtschaftsgüter ( z.B. Patente, Lizenzen etc. ) zu nennen. Für die Einordnung als Außenfinanzierung spielt es keine Rolle, wer die Finanzierungsmittel bereitstellt. Mit dem Begriff der Außenfinanzierung werden nur die Herkunftsquellen ( = Mittelherkunft ) zusammengefasst, die z.B. als Dritte ( institutionelle Investoren, private Anleger, Beteiligungsgesellschaften etc. als Kapitalgeber ) das Finanzierungskapital zur Verfügung stellen, damit das Unternehmen seine Investitionen, Aufträge und andere Produktionsmittel finanzieren kann. So zählen zur Außenfinanzierung auch sämtliche Kreditfinanzierungen ( Bankkredite oder Investorendarlehen oder Anleihegelder ) in welcher festzinsbelasteten Form auch immer, die von externen Finanzierern zur Verfügung gestellt werden. Aber ebenfalls als Teil der Außenfinanzierung werden bei einer Definition im engeren Sinne Gelder betrachtet, die von Aktionären an eine Aktiengesellschaft für den Erwerb der Aktien gezahlt werden oder Kommanditkapital, welches von Kommanditisten bei einer Kapitalerhöhung überwiesen wird. In allen Fällen werden Gelder bereitgestellt, die von "außerhalb" des Unternehmens kommen. Eine klassische Form der Außenfinanzierung ist Investorenfinanzierung zur Unternehmensfinanzierung über den Kapitalmarkt.
Die Immobilienfinanzierung kommt beispielsweise bei Wohnimmobilien oder bei Gewerbeimmobilien (wie innerstädtische Wohn- und Geschäftshäuser, Bürohäuser, Einkaufszentren, Supermärkte, Produktionsgebäude, Großgaragen, Logistik- und Auslieferungslager etc. ) in Betracht. Bei der Finanzierung eines Immobilienobjekts bietet sich die Einbringung eines angemessenen Eigenkapitalanteils von ca. 10% bis 30 % des Erwerbs- oder Gestehungspreises an. Der Immobilienkredit wird bei Fremdvermietung der Immobilie im wesentlichen durch die Mietzinszahlungen getragen bzw. getilgt. Die derzeitigen Immobilienrenditen liegen zwischen 5 % bis 10%, so daß bei den zur Zeit günstigen Zinsen im erstrangigen Bereich von ca. 2,7 % bis 3,5 % p.a. der Finanzierungsaufwand und Mietertrag bei der Immobilie zur Deckung gebracht werden können. Der sorgsame Immobilienerwerber bekommt also bei einem günstigen "Einkaufspreis der Immobilie" diese durch den Mieter weitgehend bezahlt. Selbst im Falle einer Verwertung bzw. Zwangsversteigerung der Immobilie (die eine Bank natürlich immer einkalkulieren muss) trägt der finanzierende Investor und die Bank durch das eingesetzte Eigenkapital nur ein relativ geringes Verwertungsrisiko. Wohnimmobilien schneiden regelmäßig in der Zwangsversteigerung besser ab als Gewerbeimmobilien. Deshalb lassen sich Wohnimmobilien leichter mit einem höheren Fremdkapitalanteil finanzieren. Der Kauf einer Mietwohnung kann somit eine krisensichere und rentable Investition sein.
Damit die Immobilien gemischt finanziert werden können, bedarf es im erstrangigen Grundschuldbereich einer zinsgünstigen Bankkredit-Finanzierung und einer ergänzenden privaten Investorenfinanzierung - sofern eigene Mittel fehlen - zur Darstellung des erforderlichen Eigenkapitals. Neben der sorgfältigen Planprognose der geschäftlichen Entwicklung sowie der zukünftigen Ertragslage und den Ertragsaussichten durch den Investor als Kapital- oder Nachrangdarlehensgeber erfordert der geringstmögliche Finanzierungsaufwand auch den Wettbewerbsvergleich unterschiedlicher Kreditangebote. Bei einer richtig gestalteten Mischfinanzierung können erhebliche cost-leverage-Effekte den Gesamtfinanzierungaufwand ( Zins- und Tilgung ) erheblich reduzieren. Hierzu gehören die Finanzierungsangebote nicht nur von den Banken, sondern auch von Versicherungen oder von privaten Investoren.