Man stelle sich ein Haus vor, in dem der Putz von den Wänden bröckelt, die Fassade schlecht gedämmt ist, die Heizung viel Energie verschleudert und Lärm ungehindert durch Wände und Zimmerdecken dringt. In einem solchen Haus würde wohl niemand gern wohnen, und die Wohnungen dürften bald nicht mehr verkauf- oder vermietbar sein. Damit es nicht so weit kommt, sollte man eine gute Hausverwaltung einsetzen. Dies ist Sache der Wohnungseigentümer, die das Haus gemeinsam besitzen und eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bilden. Die beauftragte WEG-Verwaltung kümmert sich dann unter anderem um Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die Energieversorgung, Abrechnungen und alle übrigen Belange des Gemeinschaftseigentums. Doch wie lässt sich im Dickicht der zahlreichen Anbieter die richtige Verwaltung finden? Zur Orientierung können einige wichtige Punkte dienen.

Die Wahl des richtigen Hausverwalters ist alles andere als trivial. Denn es handelt sich nicht um eine geschützte Berufsbezeichnung, so dass sich jeder als Haus- beziehungsweise WEG-Verwalter bezeichnen darf, ohne eine bestimmte Qualifikation mitbringen zu müssen. Eine Regulierung des Hausverwalterberufs fordert deshalb Thomas zur Oven, Geschäftsführer der Wohnbau Service Bonn: „Es kann nicht sein, dass jeder Quereinsteiger nur einen Gewerbeschein braucht, um sich Hausverwalter nennen zu dürfen. Schließlich werden den Verwaltern immense Vermögensgegenstände anvertraut.“ Zur Oven verweist auf das Beispiel Frankreich: „Dort müssen Verwalter einen akademischen Abschluss in Jura oder in den Wirtschaftswissenschaften sowie mindestens drei Jahre Berufserfahrung vorweisen.“

Da es in Deutschland bislang keine derartige Regelung gibt, müssen die Eigentümer selbst darauf achten, einen erfahrenen Verwalter zu beauftragen. „Im Zweifelsfall ist einer etablierten Hausverwaltung der Vorzug vor einem neu gegründeten Verwaltungsunternehmen zu geben, das noch wenig Erfahrung besitzt“, meint auch Michael Wintzer, Geschäftsführer der Bayerischen Hausbau Immobilien Management. „Ein Verwalter sollte neben Ausbildung und Berufserfahrung unbedingt auch einschlägige juristische Kenntnisse mitbringen. Schließlich ist das Wohnungseigentumsrecht eine komplexe Materie, die immer wieder die Gerichte beschäftigt.“

WEG-Verwaltungen unterscheiden sich jedoch nicht nur in ihrer Erfahrung. Ein weiteres wichtiges Kriterium für Wohnungseigentümer, die eine Hausverwaltung suchen, ist der Umfang und die Spezialisierung des Dienstleistungsangebots. So kann ein Allrounder für die gesamte Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig sein und muss sich um das Tagesgeschäft, die Erstellung der Abrechnung bis hin zu komplexen juristischen oder technischen Fragen kümmern. In meist größeren Verwaltungen steht dem Kunden ein zentraler Ansprechpartner für all seine Belange ganzjährig zur Seite. Dieser greift dann unternehmensintern auf eine Vielzahl von Servicedienstleistern wie die WEG-Abrechnungs- oder die Technikabteilung zurück, die ihn in allen komplexeren Fragestellungen unterstützen.

Auch in anderen Punkten gibt es teils gewichtige Unterschiede im Leistungsumfang von Hausverwaltungen, die allerdings nicht immer auf den ersten Blick erkennbar sind. Deshalb sollten Wohnungseigentümer die angebotenen Verwalterverträge genau prüfen. Beispielsweise sollten sie darauf achten, welche Leistungen im Grundpreis enthalten sind und wofür Zusatzgebühren anfallen. „Als Faustregel sollte dabei gelten, dass alle regelmäßig wiederkehrenden und somit auch kalkulierbaren Leistungen im Grundhonorar enthalten sein sollten“, erläutert Michael Wintzer. „Manche Hausverwalter werben auch damit, über viele Jahre die Wohngelder einer Gemeinschaft nicht erhöhen zu müssen. Leider sind diese scheinbaren Erfolge jedoch oft nur Ergebnis einer zu geringen Rücklagenzuführung oder nicht erfolgter Instandhaltungen. Man sollte sich jedoch davor hüten, notwendige Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen auf die lange Bank zu schieben oder gar ganz zu unterlassen.“ Hausverwalter, die Gebäudemängel verschweigen oder Reparaturen verschleppen, um die Kosten der Wohnungseigentümer zu drücken und so die Wirtschaftlichkeit kurzfristig aufzubessern, leisten den Eigentümern einen Bärendienst. Wenn sich der Zustand der Immobilie durch einen Instandhaltungsstau mittel- und langfristig verschlechtert, gefährdet das den Wert der einzelnen Wohnungen. Sowohl bei einem geplanten Verkauf als auch bei einer Vermietung muss der Eigentümer dann mit Abschlägen rechnen. Dadurch wenden sich die Renditevorteile am Ende ins Gegenteil.

Auf einen weiteren Punkt, der bei der Verwalterwahl auf jeden Fall beachtet werden sollte, weist der Immobilienverband Deutschland (IVD) hin: „Die Verwalter sind für große Vermögenswerte verantwortlich, daher sollten sie auch über den nötigen Versicherungsschutz verfügen“, sagt Ulrich Löhlein, Leiter des Servicecenters Immobilienverwaltung beim IVD. „Denn auch ausgewiesenen Profis unterlaufen Fehler. Dann ist guter Rat teuer.“ Der IVD verpflichtet seine Mitglieder daher, eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abzuschließen. Diese kommt im Schadensfall für die finanziellen Verluste der Wohnungseigentümer auf. Überdies empfehle sich eine Vertrauensschadensversicherung. Denn wer gegen die Folgen von Veruntreuungen versichert sei, pflege in der Regel auch einen vertrauensvollen Umgang, so der IVD.

Eigentümergemeinschaften, die auf der Suche nach der richtigen Hausverwaltung sind, sollten sich aber nicht allein auf die Prüfung von Verträgen und Versicherungen verlassen. „Hilfreich ist es, die infrage kommenden WEG-Verwaltungen nach Referenzen ihrer Kunden zu fragen. Erfahrene Verwalter sollten gern bereit sein, einige davon zur Verfügung zu stellen“, meint Wintzer. Auch eine beispielhafte Jahresabrechnung und einen Wirtschaftsplan sollten sich die Suchenden geben lassen: „Manchmal hilft bereits die Einsicht in diese Dokumente, um die Spreu vom Weizen zu trennen.“

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